土地開發權의 分離 - 私法的 側面을 中心으로 -
The Separation of Development Right - Focusing on Private Law Aspects -
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초록
토지는 사익의 대상이면서 동시에 공공성을 갖는 물건으로, 토지문제는 사익과 공익의 대립･충돌에서 비롯된 것이다. 개발권의 분리는 토지소유권의 권능 중에서 장래 개발가능성으로서의 개발권을 분리하여 양도할 수 있게 하거나, 공유화하여 녹지공간의 보전 등의 문제를 해결하고자 하는 것이다. 소유권의 기능을 분리하여 개발권을 독립된 권리로 인정하는 것은 토지문제에 대한 근본적 해결책이 될 수 있을 것으로 판단되지만, 근대적 소유권 개념에 입각하고 있는 현행 민사법리상으로는 어려울 것으로 생각된다. 첫째, 소유권에서 독립된 개발권을 분리하면 소유권의 내용 중에서 현상변경권을 분리하게 되어 근대적 소유권의 이념인 혼일성을 깨뜨리는 것이 된다. 둘째, 소유권에서 개발권의 분리는 소유권관념의 변경으로 필연적으로 전국토에 걸쳐서 적용되는 법원칙이 될 것이므로, 이것은 헌법상의 재산권보장에 대한 본질적 내용의 침해가 될 것이다. 셋째, 신분구속적인 봉건적 소유권관념을 벗어나서 개인에게 행동의 자유를 보장하는 물질적 기초를 제공한 근대적 소유권개념은 오늘날에도 타당한 것으로 평가되어야 할 것이다. 넷째, 개발권을 분리하여 독립된 권리로 인정하는 경우에는 시장유통성을 인정하여 개발이익과 개발손실을 조정할 필요가 있다. 이 경우에 개발권에 대하여는 별도의 공시방법이 필요하게 된다. 따라서 법률의 제정에 의하여 장래에 등기부와 대장의 일원화가 이루어지고, 평면지적이 아닌 입체지적공부로 변경되는 경우에 가능할 것이며, 현재의 상태로는 인정될 수 없다고 판단된다. 그렇지만, 소유권의 기능을 분리하여 독립된 권리로 인정되는 것이 아니고, 개발제한구역 등에서 녹지공간 또는 환경보전 등을 위한 공익목적의 달성하기 위하여 일부지역에 대하여 적용하며, 용적률･건폐율･건축권 등이 포함되어 있는 개발권을 인정하는 것은 소유권의 본질적 내용을 침해하는 것이 아닌 것으로 생각된다. 이러한 개발권을 양도할 수 있게 하여 헌법상 보상되지 않는 공법적 규제를 받는 토지소유자에 대한 보상의 측면에서 바람직한 것으로 볼 수 있다.
Abstract
Land is the subject of private interest and the benefit of society, and land problems occur due to the nature of these two kinds. To solve this problem, development rights should be considered independent. However, ownership is stated "An owner has the right, within the scope of law, to use, take the profits of, and dispose of, the article owned(Article 211)." This means that ownership is comprehensive right, and the separation of ownership competency can not be recognized by the comprehensive nature. The Constitution allows an extensive legislative action to restrict individuals’ right to land property for the sake of public. There have been repeated debates whether the loss of private interest is endurable for the benefit of society or it is an unreasonable sacrifice of one party. On December 24, 1998, The Constitutional Court ruled that the development restriction zone is not totally constitutional. The ruling of the Constitutional Court detailed that Development Restriction Zone itself is constitutional in a sense that it practices a social responsibility intrinsic in property right. However, it states that it is unconstitutional because there was not a clause for compensation in some exceptional cases. This ruling has significance in that the government body deliberated and recognized partially a long ignored subject, the compensation for Development Restriction Zone. On the other hand, the ruling paved a way to introducing TDR(Transferable Development Right) to Korea since it declared that legislators have a leeway to practice compensation not limited to money compensation currently in practice. Since the Constitutional Court ruling, Korea’s current legislative condition related with the compensation for the loss resulting from development restriction is quite similar to that of the US when TDR was first introduced. Therefore, in order to protect environment and pursue public welfare, Korea needs to evaluate to adopt the TDR as a middle way or a third alternative in the land law.
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