아파트 분양권의 전매확률 영향요인
A Study on the Influencing Factors on Resales Probability of Apartment Ownerships during Construction Period
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우리나라 아파트시장은 선분양제도를 유지하고 있어 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점의 차이가 발생한다. 두 시점사이에 전매시장이 존재한다. 분양권 전매란 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고 이러한 권리를 준공 이전에 타인에게 양도하는 행위이다. 본 연구는 2001년부터 2016년까지 전국에 공급된 총 192개 단지, 63,805세대의 데이터를 통해 아파트의 전매확률에 영향을 미치는 요인을 로짓 모형으로 분석하였다. 설명변수는 부동산정책특성, 지역부동산시장특성, 입지특성, 단지ㆍ주호특성, 시기ㆍ지역특성으로 구분하여 그 영향을 분석하였다. 분석결과, 부동산 정책특성으로 분양시장의 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우 전매확률이 낮아지고, 분양가상한제 적용을 받을 경우 전매확률이 높아지는 것으로 나타났다. 지역부동산시장특성으로 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록, 분양가와 아파트평균매매가의 차이가 클수록 전매확률이 높게 나타났다. 아파트특성으로는 초등학교거리와 마트거리가 가까울수록, 접면도로수가 많을수록 전매확률이 높게 나타났다. 또한 단지규모가 큰 경우 전매확률이 높고, 택지개발지역으로 지정되면 전매확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 주호특성에서는 85㎡미만의 경우와 고층에 위치하는 경우 전매확률이 높은 것으로 나타났다.
Abstract
The apartment market in Korea uses pre-sales of ownership when a developer starts constructing its own apartment complex. Since there is a time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownerships during the construction period. We call this type of ownership transfer as Geon-mae. This research analyzed the resale probability of ownership during the construction period based on 63,805 apartment units in 192 apartment complexes nationwide from 2001 to 2016. This study analyze influences of real estate policy, real estate market, location, apartment complex, and unit characteristics on whether or not an apartment unit is transacted during the construction period through logistic regression. The empirical research confirmed that macro characteristics, such as real estate policy and the real estate market, have a significant effect on the resale probability of an apartment ownership. This study showed that product characteristics, including location, apartment complex, and unit characteristics, are important in determining resale probability.
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