복합쇼핑몰 상가임대료의 영향요인 분석: 코엑스몰 사례를 중심으로
An Analysis of Factors Affecting the Rental Value of Shopsin the Complex Shopping Mall, COEX
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초록
늘어난 여가시간과 높아진 소득수준과 소비행태에 따라 복합쇼핑몰은 세계적 트렌드가 되고 있다. 그러나 복합쇼핑몰의 상가임대료에 대한 객관적인 기준이 미흡하고 이에 대한 학술적 연구 또한 미미한 수준이다. 본 연구는 국내 복합쇼핑몰의 대표적 성공사례인 코엑스 쇼핑몰 내부의 상가임대료 174개의 샘플을 대상으로 한다. 1차적으로 허프확률모형을 통하여 개별상가의 시장점유율을 추정하고, 2차적으로는 앵커 혹은 키테넌트와의 거리, 면적, 업종, 1차적으로 추정한 시장점유율 등 복합쇼핑몰 내부의 상가와 상권 특성을 고려한 변수들을 독립변수로 하는 다중회귀분석을 실시한다. 허프확률모형을 통한 분석결과 추정된 시장점유율은 실제 임대료와 높은 상관관계를 보였고, 다중회귀분석에서도 유의한 독립변수로 나타났다. 회귀분석의 결과는 특정 앵커테넌트와 거리, 주 동선과 접속유무, 면적, 서비스업종 등이 유의한 변수로 확인되었다.
Abstract
Due to increased leisure time and higher income, complex shopping malls have become a world wide trend. However, only a few researches have been done for the rental value of shops in the malls. The data set for this study is made of 174 sample rentals of the complex commercial shops in COEX. The estimated market share ratio of shops in the mall is calculated through D. L. Huff probability model. And multiple regression for analyzing rent determinants is used. The regression model includes lots of characteristic independent variables such as distance from anchor or key tenants, size of shop space, types of business, the estimated market share ratio of shops, etc. The result shows that the estimated market share ratio has high correlation with actual rents and the market share ratio could be used as a significant independent variable in multiple regression. The regression analysis demonstrates that the distance of certain anchor tenants, access condition with main traffic line, size, and the type of service industry are important rent determinants.
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