주택거래량은 주택가격 변동을 설명할 수 있는가?
Do Housing Trading Volume Explain Housing Prices or the Converse?
2
조회
0
다운로드
70
인용
0
참고문헌
키워드
초록
이 글에서는 우리나라의 시도별 주택가격지수와 거래량으로 이루어진 2006년 1월부터 2010년 9월까지의 패널자료에 대해 GARCH 모형과 지역의 고정효과를 고려한 Panel-Vector Autoregression 모형을 이용해 주택가격과 거래량의 상호 영향을 분석하고, 물가나 대출시장, 채권시장, 그리고 주식시장의 충격이 가격과 거래량의 변동에 어떠한 영향을 미치는지를 실증적으로 분석했다. 실증분석결과 첫째, 가격 변동은 거래량 변동에, 그리고 거래량 변동은 가격 변동에 상호 인과관계에 있는 것으로 나타났는데, 이는 가격이 거래량에 영향을 준다는 선행연구 결과와 일치하며 경색시장에서 거래량이 가격에 영향을 준다는 이론을 일부 지지하고 있다. 둘째, 당기와 전기의 거래량 변동이 가격 변동에 유의적인 영향을 미치지만 good news와 bad news가 조건부 분산에 다른 영향을 미친다는 레버리지 효과와 비대칭성의 존재 여부는 확인되지 않았다. 셋째, 거래량 증가는 항상 가격 상승으로 이어졌으며, 가격이 상승하면 항상 거래량 증가로 이어졌는데, 이는 가격과 거래량은 상호 그랜저 인과관계에 있기 때문으로 보인다. 넷째, 가격과 거래량의 관계는 물가나 대출시장, 채권시장, 주식시장의 충격에 영향을 받으며, 주택시장은 대출시장보다는 물가나 채권시장, 주식시장의 영향을 더 많이 받는 것으로 나타났다. 그러나 연구 자료가 대체로 주택가격이 상승하면서 거래량도 증가한 시기의 자료라는 점이 이 연구의 가장 큰 한계라고 할 수 있다.
Abstract
This empirical article examines the issue of whether movements in sales explain subsequent movement in price or the converse in housing market in Korea. This paper analyzes the housing markets in 14 metropolitan in Korea from Jan 2006 to Sep 2010, with GARCH model and VAR model on panel data of prices and volume, and several exogenous variables(consumer price index, household loan market, bond market, stock market). This empirical results reveal that (i) housing trading volume Granger cause housing price, and vice versa. This result support some part of the theory that price has impact on volume in tight market. (ii) the effect of volume variation of current and previous periods on price variation is statistically significant, but there was no evidence of leverage effect and asymmetry. (iii) The increase of volume always causes the subsequent price higher, and the increase of price always causes the subsequent volume higher. These results is because of the mutual Granger causality. (iv) The relation of price and volume is affected with the conditions of CPI, loan market, bond market, and stock market. This paper, however, has a limitation that data are collected largely from increasing periods of trading volume and sales prices.
참고문헌 (31)
- 우리나라 부동산 가격과 물가에 관한 실증분석, "김경환", 한국은행 금융경제연구소, ~ (1991)
- 김 진, "거시경제변수가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구- 6대 광역시를 중심으로 -", 한국지적학회지, 23(2), pp.103~116 (2007), 한국지적학회
- 김현아, "부동산 거래량 통계의 활용방안 연구", 국토연구, 62, pp.107~124 (2009), 국토연구원
- 박용석, "부동산 경기변동과 가격결정요인에 관한 연구-주택시장을 중심으로", 박사, pp.2003
- 박재룡, "주택정책을 통한 실물경기 활성화방안에 관한 연구", 국토연구, 66, pp.47~71 (2010), 국토연구원
- 심성훈, "주택가격과 거시경제변수의 순환변동에 대한 연구", 부동산학연구, 12(1), pp.147~164 (2006), 한국부동산분석학회
- 연규영, "상품선물시장에서 가격변동성 분석-미국과 일본 곡물선물시장을 중심으로", 농업경영.정책연구, 29(2), pp.334~348 (2002), 한국농업정책학회
- 이용만, "국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구", 주택연구, 16(4), pp.27~47 (2008), 한국주택학회
- 임재만, "주택매매가격의 변동성에 관한 연구", 주택연구, 14(2), pp.65~84 (2006), 한국주택학회
- 조상기, "프로스펙트 이론의 손실회피현상이 펀드성과에 미치는 영향에 관한 실증적 연구", 금융지식연구, 8(1), pp.149~174 (2010), 금융지식연구소
- 허윤경, "주택 거래량과 가격 간의 그랜저 인과관계 분석- 서울 아파트 시장을 중심으로", 주택연구, 16(4), pp.49~70 (2008), 한국주택학회
- Andrew, M, "House Price Appreciation, Transactions and Structural Change in the British Housing market: A Macroeconomic Perspective", Real Estate Economics, 31, pp.99~116 (2003)
- Arellano, Manuel, "Another Look at the Instrumental Variable Estimation of Error Component Models", Journal of Econometrics, 68, pp.29~51 (1995)
- Berkovec, J. A, "Turnover as a Measure of Demand for Existing Homes", Real Estate Economics, 24, pp.421~440 (1996)
- Chan, S, "Spatial Lock-in: Do Falling House Prices Constrain Residential Mobility", Journal of Urban Economics, 49, pp.567~587 (2001)
- Clayton, J., "Price-volume Correlation in the Housing Market: Causality and Co-movements", Journal of Real Estate Finance and Economics, 40, pp.14~40 (2010)
- Englehardt, G. V, "Nominal Loss Aversion, Housing Equity Constraints, and Household Mobility: Evidence from the United States", Journal of Urban Economics, 53, pp.171~195 (2003)
- Follain, J. R, "Incorporating the Number of Existing Home Sales into a Structural Model of the Market for Owner-occupied Housing", Journal of Housing Economics, 4, pp.93~117 (1995)
- Genesove, D, "Equity and Time to Sale in the Real Estate Market", American Economic Review, 87, pp.255~269 (1997)
- Genesove, D, "Loss a Version and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market", Quarterly Journal of Economics, 116, pp.1233~1260 (2001)
- Hort, K, "Prices and Turnover in the Market for Owner-occupied Homes", Regional Science and Urban Economics, 30, pp.99~119 (2000)
- Lamont, O, "Leverage and House Price Cynamics in U.S. cities", Rand Journal of Economics, 30, pp.498~514 (1999)
- Leung, C. K. Y, "What Drives the Property Price-Trading Volume Correlation? Evidence from a Commercial Real Estate Market", Journal of Real Estate Finance and Economics, 31, pp.241~255 (2005)
- Leung, C. K. Y., "Testing Alternative Theories of the Property Price-trading Volume Correlation", Journal of Real Estate Research, 23, pp.253~263 (2002)
- Love, Inessa, "Financial Development and Dynamic Investment Behavior: Evidence from Panel VAR", The Quarterly Review of Economics and Finance, 46, pp.190~210 (2006)
- Ortalo-Magné, F, "Housing Transactions and macroeconomic fluctuations: A Case Study of England and Wales", Journal of Housing Economics, 13, pp.287~303 (2004)
- Lundborg, Per, "Transaction Taxes in a Search Model of the Housing Market", Journal of Urban Economics, 45, pp.385~399 (1999)
- Pissarides, Christopher, "Equilibrium Unemployment Theory" (2000), MIT Press
- Shi, S., "House Price-Volume Dynamics: Evidence from 12 cities in New Zealand", Journal of Real Estate Research, 32, pp.75~99 (2010)
- Stein, C. J, "Prices and Trading Volume in the Housing Market: a Model with Down-payment Effects", Quarterly Journal of Economics, 110, pp.379~406 (1995)
- Wheaton, W. C, "Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model", Journal of Political Economics, 98, pp.1270~1292 (1990)