임대차계약 종료 후 계속 점유자에 대한 임대인의 부당이득 반환 청구 - 대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결을 계기로
The Lessor’s Claim in Unjust Enrichment Against the Continuous Possessor of the Leased Object After the Lease Termination - With a Review of the Supreme Court Decision 2022Da296165 Decided March 30, 2023
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대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결(이하 ‘2023년 판결’이라고 한다)은 ‘임대차계약이 종료된 이후 임차물을 소유하고 있는 임대인은 제3자를 상대로 점유를 이유로 한 차임 상당 부당이득 반환 청구를 할 수 있다.’라고 판시하였는데, 이는 ‘임대차가 종료된 경우 임대 목적물이 타인 소유라고 하더라도 임차인은 임대인에게 임대차 종료일 이후부터 부동산 인도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다.’라는 확립된 판례(대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 등, 이하 ‘기존 판례’라고 한다)와 일견 모순되어 보이기도 한다. 그러나 기존 판례는 임대인이 임대차계약 종료 후 계속 점유자인 임차인에게 부당이득 반환을 청구하는 사안에 관한 것이고, 2023년 판결은 임대인이 임대차계약 종료 후 임차인 외의 계속 점유자인 제3자에게 부당이득 반환을 청구하는 사안에 관한 것으로, 서로 모순되지 않는다. 기존 판례 사안의 경우 임차인이 임대차계약 종료 후 임대인으로부터 급부된 점유의 이용 가능성에 해당하는 이익을 반환하는 급부부당이득이 문제 되므로 임대인이 반드시 소유자 등에 해당하지 않아도 된다. 임차인이 소유자 등으로부터 목적물의 반환 청구나 차임 내지 그 해당액의 지급 요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수가 없게 되면, 임차인은 그 이후의 차임 상당 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다. 2023년 판결 사안의 경우 임대인과 제3자 간에는 계약 관계가 없으므로 침해부당이득이 문제 되는데, 임대인이 사용·수익권이 배타적으로 할당되어 있는 소유자, 지상권자, 전세권자 등에 해당하는 경우 성립할 수 있다. 2023년 판결이 위와 같은 기저의 추상적인 법리를 임대인이 임대차계약 종료 후 계속 점유자에 대하여 부당이득 반환 청구를 하는 구체적인 사안에 맞추어 설시하면서 다소 혼동이 생긴 면이 있지만, ‘임대인’이라는 점이 중요한 요건인 기존 판례와 달리 기본적으로 ‘임대차계약이 종료한’ 임대인을 지칭하기 위하여 위 용어를 사용하였다고 평가할 수 있다. 임대차계약을 떠나 소유자 등과 사용·수익할 권원 없는 제3자로 치환하여 보더라도 그 법리는 성립한다. 기존 판례 법리와 2023년 판결 법리가 교차하는 경우도 있다. 임대인이 소유자 등에 해당하는 경우 임차인과의 관계에서 급부부당이득(기존 판례 법리)과 침해부당이득(2023년 판결 법리)이 경합할 수 있다. 또한, 임차인이 소유자 등에 해당하는 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하다가 원래의 임대차계약과 전대차계약 등이 모두 종료한 경우, 임대인에 대한 임차인의 부당이득 반환 채무(기존 판례 법리)와 제3자의 부당이득 반환 채무(2023년 판결 법리)는 부진정연대채무 관계에 있다. 제3자에 대한 임차인의 부당이득 반환 청구권(기존 판례 법리)과 임대인의 부당이득 반환 청구권(2023년 판결 법리) 중에는 후자가 우선한다. 다만 제3자는 이중 지급의 경우 임차인에게 이미 지급한 부당이득을 다시 부당이득으로 반환 청구할 수 있다.
Abstract
In Supreme Court Decision 2022Da296165 decided on March 30, 2023 (“the 2023 decision”), the Supreme Court stated, “A person who derives benefit from an act of trespassing on the object of the lease after the lease termination is liable in restitution equivalent to the rent to the lessor and owner.” At first glance, this decision seems to contradict precedents (e.g., Supreme Court Decision 2000Da68290 decided on June 29, 2001; hereinafter referred to as “the existing precedents”), which ruled that “The lessor has a claim in unjust enrichment equivalent to the rent against the lessee possessing and using the object of a lease after the lease termination, even if the lessor is not the owner.” However, the existing precedents are concerned with ① cases where the lessor asserts a claim in unjust enrichment against the lessee who continues to possess and use the leased object after the lease termination, while the 2023 decision pertains to ② cases where the lessor seeks restitution for wrongs against the trespasser, the third party possessing the property, rather than the lessee, after the lease termination. These two principles do not conflict with each other. Case ① involves unjust enrichment by subtraction, i.e., through the use of possession, and does not require the lessor to be the owner to make a restitution claim. The lessee is not liable in restitution equivalent to the rent if they are unable to use and derive benefit from the leased objectfor example, when they are required by the owner to vacate or pay rent. Case ② involves restitution for wrongs, as there is no lease agreement between the lessor and the trespasser. A claim for restitution for wrongs is available when the lessor has ownership or similar rights, such as superficies or a right of jeonse. The 2023 decision used the term “lessor” to encompass case ② while presenting the aforementioned abstract doctrine. In other words, while being a lessor is a critical requirement for seeking remedies under the doctrine of the existing precedents, the doctrine established in the 2023 decision applies between the owner (or a person with similar rights) and the trespasser, irrespective of the lease agreement. The doctrines of the existing precedents and the 2023 decision may overlap in certain cases. When the lessor holds ownership or similar rights over the leased object, claims for restitution in unjust enrichment by subtraction (under the existing precedents) and restitution for wrongs (under the 2023 decision) may coexist. If the lessee subleases or assigns the leasehold to a third party without the lessor’s consent, and both the original lease and the sublease subsequently terminate, the lessee’s restitution liability to the lessor (based on the existing precedents) and the sublessee’s restitution liability to the lessor (based on the 2023 decision) constitute joint and several obligations arising from distinct grounds. Among the claims involved, the lessor’s claim for restitution against the sublessee (under the 2023 decision) takes precedence over the lessee’s claim against the sublessee (under the existing precedents). However, if the sublessee has already paid unjust enrichment to the lessee, they may claim restitution for the prepaid amount from the lessee.
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