매매가격 기대로 형성된 전세가격모형의 패널분석
A Panel Analysis on the Chonsei Price Model
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초록
본 연구는 현재가치모형으로 전세가격의 결정원리를 이해함으로써 최근 전세가격 급등의 원인을 규명하고 이에 대한 정책적 방향을 모색하였다. 전세부 부동산의 가치를 현재가치로 평가해보면 기대매매가격상승률이 전세/매매가격비율을결정하는 것으로 나타난다. 1986년부터의 서울과 6개광역시 아파트 가격지수 자료로 패널모형을 추정해 보면 이 관계는 유의한 것으로 나타났다. 따라서 전세가격의 변화는 매매가격 상승률에 대한 기대가 변하기 때문에 발생하는 것으로 해석된다. 특히 주택가격의 높은 상승이 기대되는 지역에서는 전세/매매가격비율이낮은 반면 주택가격의 상승이 기대되지 않는 지역에서는 이 비율이 높을 것을 예견할 수 있다. 또한 시계열적으로는 경제성장률 둔화로 과거에 비해 주택가격 상승을 기대하기 어렵게 된 상황이 촤근 매매가격보다 전세가격이 더 빠르게 상승하는 현상의 원인으로 해석될 수 있다. 이에 띠라 투자자산으로의 주택에 대한 수요가 줄면 전세주택의 공급도 같이 줄어들어 전세가격을 상승시키고 전세에서 월세로의 임대관행 변화를 촉진시킬 것이다. 이와 같은 부동산 시장에서의 구조적변화로 임차임과 임대인이 받게 될 충격을 줄일 수 있는 대책이 필요하다.
Abstract
Chonsei contracts are prevailing at house lease contracts in Korea. Inchonsei contracts, tenants of houses give a lump-sum deposit to the owner ofthe property instead of paying periodic rent. This study constructs a chonseiprice model from a housing price model under no arbitrage condition. Themodel implies the expected price change of the property determines thechonsei/trade price ratio. The chonsei price approaches to the trade price asthe trade price is not expected to rise and it lowers as the trade price isexpected to rise more. The implication of the model is confirmed both in timeseries and cross sectional data. Also, it is confirmed in panel data analysis.
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