임차건물 부분의 화재가 임차 외 건물 부분에 재산상 손해를 발생시킨 경우, 임차인의 손해배상책임에 관하여- 대법원 2017. 5. 18. 선고 전원합의체. 2012다86895판결을 중심으로 -
A Critical Review on the tenant's liability for damages in the case the fire in the leased premises causes damage to property outside the leased premises
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초록
본 논문은, 임차인이 임차목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 동안에 임차인의 지배·관리영역에서 원인 모를 화재가 발생한 경우, 그 화재로 임차한 부분 외 건물 부분에 발생한 재산적 손해에 대하여는, 임대인이 임차인의 계약상 의무 위반 등을 증명하지 못하는 한 임차인의 채무불이행책임을 인정할 수 없다고 함으로써, 종전 판례를 변경한 대상판결을 비판적 관점에서 검토한 것이다. 대상판결은, 임차 부분과 임차 외 부분으로 나누어진 단일 건물을 소유하고 있는 임대인으로 하여금 화재 발생과 그 확대를 막기 위한 방법을 강구할 동기를 부여하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 그러나 채무불이행과 손해배상에 관한 민법의 기본 구조에 충실한 해석인지에 관하여는 의문의 여지가 있다. 따라서 대상판결에 관한 의견을 피력해 본다. 첫째, 임차인이 임차물을 인도받아 사용하고 있는 동안에 그가 지배·관리하고 있는 영역에서 원인 모를 화재가 발생하여 임차목적물에 발생한 손해에 대하여 임차인은 채무불이행책임을 부담한다. 둘째, 이 사건 화재로 임차 외 건물 부분의 훼손에 따른 손해가 발생하였더라도, 임대인은 직접적으로 임차인에게 그 책임을 묻지 못한다. 임차 외 건물 부분에 대한 임차인의 채무 내지 의무의 존재와 그에 따른 계약위반 사실이 없기 때문이다. 한편 제390조 소정의 채무불이행에 따른 손해는 의무위반과의 상당인과관계가 있는 손해를 말한다. 그렇다면 이 사건 임차 외 건물 부분에 발생한 재산적 손해는, 임차건물 부분의 훼손에 따른 임차인의 채무불이행을 원인으로 하는 후속손해로서 제393조 제1항 소정의 통상손해에 해당하기 때문에 임차인은 이를 배상하여야 한다. 화재로 훼손된 임차 외 건물 부분의 수리비 등 상당액에서 임대인의 과실 등 책임제한 사유에 기한 금액을 공제한 잔액이 구체적인 손해액이 된다.
Abstract
This paper is a critical review on the judgment which negates tenant's responsibility for fire damages in the property that is not rented in the case where the cause of fire is unknown as long as the landlord can not prove the tenant's breach of contractual obligation. This judgment has significance in that it has motivated the landlord to take measures to prevent the occurrence of the fire and its expansion. However, there is doubt as to whether the judgment's interpretation is faithful to the basic structure of the Civil Code concerning defaults and damages. Therefore I set out my own opinion about the judgment. First, the tenant should take the responsibility for the damages in property from an unknown cause when it was under the control of the tenant. Second, even if damage occurs to the property that is not rented due to a fire in the rented part, the landlord can not directly ask the tenant for liability for damages caused by default. It is because we cannot admit the bleach of contract with regard to the property that is not rented. However, because the subsequent damage can be interpreted as an general damage in the clause 2 of Article 393 in the civil law, the tenant should indemnify the damage as long as he can not prove to himself that he is not wrong.
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