혁신도시의 신규 상업용지 개발이 기성시가지 기존 상업용지 지가에 미치는 영향
Effect of Greenfield Commercial Development on the Land Price of Neighboring Existing Commercial Area in Innovative Cities
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이 논문은 신시가지(혁신도시)의 신규 상업지역 공급이 기성시가지(원도심 및 신도심)의 상업지역에 미치는 영향을 Love and Zicchino(2006)의 Panel VAR 모형을 이용하여 해당지역의 공시지가 변화율 간의 관계를 살펴보았으며 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 신시가지(혁신도시)의 토지가격의 증가함에 대해 기성시가지인 원도심 가격이 음의 방향으로 영향을 받는 것으로 나타났다. 하지만 신시가지(혁신도시)와 기성시가지 간의 거리가 멀고 지가 변화율 간의 연관성 크기도 작아 신시가지(혁신도시)의 공급이 원도심에 대한 상권 공동화의 직접적 요인이라고 보기는 어렵다. 둘째, 신도심와 원도심이 같이 존재하는 지역의 경우 신시가지(혁신도시)의 공급으로 인해 원도심이 받는 가격의 부정적인 영향은 신도심이 존재하는 않는 경우보다 더욱 강하게 나타났다. 반면, 신도심은 신시가지(혁신도시)의 공급으로 인해 받는 가격적 변화는 미미한 것으로 나타났다. 결론적으로 신시가지(혁신도시)의 공급이 원도심의 상권을 약화시키는 요인으로 일정부분 역할을 하는 것으로 나타났다. 특히 원도심은 동일지역 내 신도심이 있는 경우 공동화 문제가 더욱 가중되는 것을 확인하였다. 이에 따라 지역균형발전을 위해 조성되는 지방도시계획에 있어 기성시가지와 신시가지 간의 상생을 위해 도심 간 중복된 형태의 상업시설은 피하고 사회간접자본 인프라를 개선하고 공적 성격 개발에 대한 인센티브 부여하는 등의 방향으로 개발을 유도하는 것이 바람직하다고 판단된다.
Abstract
This paper studies the impact of commercial areas on land prices of neighboring existing commercial areas in innovative cities by studying the relationship between changing prices of commercial areas using Love & Zicchino (2006) and Panel VAR model. First, the land prices of innovative cities are inversely related to land prices of neighboring existing commercial areas. However, it is difficult to show that increased supply of innovative cities have strong causal impact on neighboring existing commercial area due to physical distance being too far to cause a significant impact. Second, there was a stronger negative impact on the prices of incumbent commercial areas when it is located within close proximity of new innovative cities than not, especially in case of new-town and old town exist together. On the other hand, introduction of new innovative cities shows insignificant impact on the prices of commercial area in new town. In essence, introduction of new innovative cities has shown to be one of the causes of degradation of neighboring existing commercial areas. This impact was shown to be more drastic in areas where innovative cities were introduced in close proximity of existing commercial areas. Therefore, it is better to avoid creating duplication of commercial areas and focus on improving social resource infrastructure when developing new innovative cities in an effort to create more balanced regional cities and economies.
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