주택임대차보호법상 계약갱신에 관한 고찰
A Study on Renewal Lease under the Housing Lease Protection Act
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초록
국토교통부의 2020년도 주거실태조사에 따르면, 자가 보유율이 60.6%로 전국 가구의 약 40%가 전세권 내지 임대차에 의한 주거형태를 띠고 있다고 볼 수 있고, 2017년이후로 이러한 주거형태가 늘어나고 있는 실정이다. 특히 소득별 하위 가구의 자가보유율이 2006년 52.6%를 정점으로 지속적인 감소추세를 보이며, 2020년 현재 46.9%로 떨어진 상황이어서 하위계층의 주거문제가 상당히 심각한 수준이다. 따라서 이에 대한 정책적 모색이 필요한 시기에 당면해 있다고 할 수 있다. 이러한 연장선에서 2020년 국회와 정부는 주택임대차보호법상 계약갱신과 관련하여 임차인의 계약갱신요구권와 임대인의 계약갱신거절사유, 임대인의 허위의 갱신거절 시 임대인의 손해배상책임에관한 사항, 이른바 최고한도 5%의 전월세상한에 관한 사항, 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차의 해지에 관한 사항 등의 규정 등을 신설 및 개정하였다. 이에 대하여 고찰한 바, 특히 보완할 점은 다음과 같다. 첫째, 임대인의 갱신거절 사유 중제6조의3 제1항 제8호의 실제거주의 주체에 임대인의 배우자와 배우자의 직계존속과 직계비속을 포함하는 개정이 요구된다. 둘째, 제6조의3 제1항 제8호 위반으로 인하여 임대인이 해당 주택의 자가 거주기간이 2년이 넘어야 손해배상을 면할 수 있게 한 것과 환산월차임의 차액 2년분을 임차인의 손해로 인정하는 것은 각각 임대인의 사정을 전혀 고려하지도 않았고, 과잉배상에 해당하는 사회통념상 용인하기 어려운 입법이라고 생각된다. 따라서 임대인 측의 자가 거주기간이 1년 정도이면 손해배상책임을 지우지 않는 것으로 개정하고, 제6항 제2호는 삭제하는 것이 바람직하다. 셋째, 전월세상한제와 관련하여, 입법취지와 달리 이중가격 형성으로 인한 폐해로 결국 임차인을 더욱 힘들게 할 개연성이 크다. 특히 인상 상한률이 왜 5%인지에 대한 합리적 근거를 찾을 수 없다는 점이다. 따라서 이 제도가 지지를 받을 수 있으려면 사회구성원이 최대한 납득할 수 있는 인상 상한률의 기준을 제시하는 것이 관건이라고 생각한다. 이와 관련하여, 주요 선진 국가들이 소비자물가지수, 생계비지수, 건설비용지수, 지역상례적비교차임 등과 연동하여 인상하도록 제한하고 있다는 점은 우리에게 시사점이 될 수 있을 것이다. 이러한 지수들 중 대안을 찾는 정책적 검토가 필요하며, 신규임대차의 경우에도 이러한 지수와 연동한 수치를 기초로 합리적인 상한선을 책정할 필요가 있다. 넷째, 임차인의 갱신요구에 따라 갱신되는 임대차 해지의 법 규정에 따르면, 임차인의 갱신요구에 따라 임대차의 존속기간을 2년 더 연장하였더라도 연장된 2년의 기간 중에 언제든지 임차인은 자신의 사정으로 일방적으로 해지통보를 하고, 3개월이 지나면 계약해지가 되도록 하고 있다. 이는 임차인의 일방적인 사정변경에 따라 임대인에게 불측의 손해를 입힐 수 있다는 점에서 현저히 권리의 균형성을 잃은 것으로 사료되며, 민법의 일반원칙인 신의성실의 원칙에 반하는 규정으로 평가된다. 따라서 이 조항은 삭제하는 것이 바람직하다.
Abstract
The Housing Lease Protection Act was amended in 2020 for the stability and protection of lessee’ housing. For example, an upper limit of 5% was stipulated in the case of an increase in monthly rent(deposit cap) or the right to renewal lease was newly established. There are no major problems with renewal leasel request right system and the grounds for refusal of renewal lease. However, the subject of actual residence under Article 6-3 (1) 8 should be amended to include the spouse of the lessor and the lineal ascendants and lineal descendants of the spouse. Also, in the case of violation of Article 6-3 (1) 8, it is desirable to amend the landlord’s liability to not be liable for damages if the landlord’s residence period is about one year, and it is desirable to delete paragraph 6 (2). Regarding the monthly rent ceiling system, I think that it is the key to presenting a standard for the maximum increase ceiling rate that members of society can understand as much as possible in order for this system to receive support. In this regard, the fact that major advanced countries are limiting the rate of increase in connection with the consumer price index, cost of living index, construction cost index, and regional comparative rents, etc. may be a suggestion for us. According to the legal system of lease termination, which is renewed in response to the lessee’s request for renewal, even if the lease term is extended by two more years in response to the lessee’s request for renewal, at any time during the extended two-year period, the lessee may unilaterally give notice of termination due to his/her own circumstances. And the contract must be terminated after 3 months. This is excessive protection for the lessee, and it is considered to have significantly lost the balance of rights as a harsh treatment for the lessor. In addition, it is a regulation that goes against the principle of good faith, which is a general principle of the civil law. Therefore, it is desirable to delete this provision.
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