소멸시효가 완성된 부동산 임대인의 구상금채권에 의한 상계와 공제- 대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결을 중심으로 -

Abstract

Bei der Anmietung von Immobilien übernimmt ein Vermieter in der Regel von eienem Mieter eine hohe Kaution. Die Mietkaution sichert alle Schulden des Mieters im Zusammenhang mit dem Mietvertrag, einschließlich überfällige Miete und Schäden aufgrund von Verlust oder Beschädigung des Objekts. Infolgedessen vermischen sich Aufrechnung und Abzug im Erlöschen des Mietverhältnisses von Immobilien, und das Verhältnis zwischen beiden wird zum Problem. Problematisch ist jedoch, dass ① die Aufrechnung bzw. der Abzug in Immobilienanmietung nicht auf die Verrechnung bzw. den Abzug mit der Mietkaution beschränkt ist und ② der Gegenstand der Aufrechnung bzw. des Abzugs nicht auf überfällige Miete oder Schadensersatz gegen Beschädigung des Objekts beschränkt ist. Beispielsweise ist es in der Miete für ein Gewerbegebäude oder Geschäftsmiete eher üblich, dass der Mieter Ausgaben wie Einrichtungen für geschäftliche Zwecke auf der gemieteten Immobilie aufwendet. In diesem Fall kann der Mieter einen Verwendungsersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen (§ 626 KBGB), es sei denn, es besteht eine gesonderte Sondervereinbarung. Stehen dem Vermieter in dieser Situation weitere verjährte Ansprüche gegenüber dem Mieter zu, wird die Aufrechnung zwischen den Forderungen und dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters problematisch. Zu diesem Problem hat der koreaniche Oberste Gerichtshof seine Meinung durch das Urteil 2017Da258787 geäußert, das am 10. Februar im Jahr 2021 verurteilt wurde. Problematisch war in dieser höchstgerichterlichen Entscheidung die Aufrechnung zwischen der verjährten Ausgeichsforderung des Vermieters und dem nützlichen Verwendungsersatzanspruch des Mieters. In diesem Papier wurden das Urteil des Obersten Gerichtshofs und das Urteil der Vorinstanz mit unterschiedlichen Argumenten und Schlussfolgerung kritisch überprüft. Der Oberste Gerichtshof sagt, dass, wenn die Verjährungsfrist für die Ausgleichsforderung des Vermieters während der Dauer des Mietverhältnisses abgelaufen ist, die oben genannte Ausgleichsforderung und die nützliche Verwendugsersatzforderung des Mieters nicht im Zustand sein könnten, in dem sie aufgerechnet werden können. Denn erst bei Beendigung des Mietvertrags entstehe die nützliche Verwendugsersatz- forderung des Mieters. Daher könnte es, nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs, nicht einmal nach § 495 des KBGB nicht anerkannt werden, dass der Vermieter die bereits verjährte Ausgleichsforderung als aktive Forderung verwendet und mit der nützlichen Verwendugsersatzforderung des Mieters aufrechnet. Vor Ablauf der Verjährungsfrist hatte der Gläubiger der Ausgleichsforderung jedoch eine vernünftige Erwartung, die bereits verjährte Ausgleichsforderung als aktive Forderung und die nützliche Verwendugsersatzforderung des Mieters als passive Forderung zu verrechnen, und dieses erwartete Interesse und Vertrauen sollten geschützt werden. Daher sollte der Gläubiger der Ausgleichsforderung bedenken, dass, auch nach Ablauf der Verjährungfrist, die Ausgleichsforderung als aktive Forderung zur Aufrechnung mit der nützlichen Verwendugsersatzforderung des Mieters verwendet werden kann. Letztendlich stimme ich der Schlussfolgerung des Vorinstanzurteils zu, aber die Argumente des Vorinstanzurteils können nicht akzeptiert werden, da das Vorinstanzurteil viele Probleme bei der Begründung aufweist. Andererseits, obwohl dies in der oben genannten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs nicht unmittelbar angesprochen wurde, wäre es auch problematisch, ob der Vermieter im Normalfall die verjährte Ausgeichsforderung von der Mietkaution abziehen bzw. verrechnen könnte. Dieses Papier befasst sich auch mit dieser Problematik.