베이커리 전문점의 상가권리금 결정요인에 관한 사례분석 연구 -A사 프랜차이즈 전문점의 영업특성을 중심으로-
A Case Study on the Determinants of the Premium on the Commercial Building Lease in Bakeries -Focused on the Business Characteristics of A’s Franchise Stores-
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초록
인구구조의 변화, 저금리 기조의 강화 등 사회적・경제적 환경의 변화에 따라 적절한 투자대상을 찾기 힘든 상황 속에서 최근 신규 창업자들의 소매업 프랜차이즈시장 참여가 확대되고 있다. 이러한 상황에서 상가권리금을 둘러싼 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 권리금 형성구조에 대한 정확한 이해와 평가가 사업의 성패를 좌우할 가능성이 높다. 이에 본 연구에서는 수도권에 소재하는 A사의 프랜차이즈 베이커리 전문점의 권리금 거래사례 총 509건을 대상으로 하여 상가권리금의 형성에 미치는 영향요인들을 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 정리하면 첫째, 지역특성과 관련하여 상가가 소재하는 도시규모가 서 울, 인천과 같은 대도시에서의 상가권리금이 유의적으로 높게 형성된다는 것을 확인하였다. 둘째, 본 연구의 분석결과를 통해 상권유형, 경쟁점포유무 등의 상권적 특성과 교통접근성으로 대표되는 지하철역 거리, 광대로여부가 상가권리금에 영향을 미치는 것으로 나타나 입지특성이 상가권리금의 형성에 중요한 영향요인이라는 것을 보여주고 있다. 특히, 상권적 특성과 관련하여 상업지 상권에서의 상가권리금이 주거지 상권에 비해 높게 나타났고, 경쟁점포가 존재하는 경우는 상가권리금에 부정적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 셋째, 건물 및 점포특성과 관련하여 물리적인 건물특성과 점포특성이 상가권리금에 유의적인 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연면적, 주차시설유무, 카페형여부의 경우 상가권리금의 증가요인으로 나타난 반면, 상가건물의 유형이 집합건물인 경우와 경과연수, 전용면적 등은 상가권리금의 형성에 있어서 감가요인이 된다는 것을 보여준다. 넷째, 본 연구의 분석결과는 영업기간, ROI, BEP, 현금매출비율, 점주교체여부, 그리고 임대료 등의 영업 및 임대계약특성이 상가권리금에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 구체적으로 영업기간은 길수록 상가권리금에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 나타났고, 점주의 경영성과와 관련된 ROI는 높을수록, BEP는 낮을수록 상가권리금이 높게 형성되는 것으로 나타났다. 또, 현금매출비율, 점주교체여부, 임대료의 경우도 상가권리금의 증가요인이 될 수 있다는 것을 보여주고 있다.
Abstract
In order to prevent disputes over the payment of the premium on the commercial building lease (hereinafter ‘premium’), it is critical to have precise understanding and assessment of how the premium is determined and constructed, which has significant influence on success of the business. This study analyzed 509 cases where the premiums were paid by new operators of popular franchise bakeries located in Seoul or surrounding area to extract factors that affect the premium. We found that, first, among regional characteristics, the size of the city is associated with the premium. Large metropolitan cities such as Seoul and Incheon mark significantly higher premium. Second, among locational characteristics, the type of commercial district, the presence of rival franchise stores, the accessibility to subway stations and the existence of large boulevards have significant impact on the premium. Especially, main commercial areas show higher premium than residential neighborhoods, and the presence of rival shops exhibits negative impact on the premium. Third, out of building and store related characteristics, physical conditions of the building and store shows significant impact on the premium. The stores with big total floor area, parking space and café-type space tend to reap higher premium whereas the stores in condominium buildings, old buildings and with large exclusive private area do oppositely. Fourth, the business operation and lease contract related factors such as number of years in business, ROI, BEP, ratio of cash revenue, change in ownership and monthly rent are additional factors affecting the premium. The longer the business has been in operation, the higher the premium. The higher ROI and the lower BEP make the premium higher. Moreover, the premium is high if cash revenue is big, the operator has been changed, and monthly rent is high.
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