역모기지 조기종결 위험에 관한 연구
Early Termination Hazard of Reverse Mortgage
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초록
한국은 심각한 저출산율과 함께 빠르게 초고령화 사회로 진입하고 있다. 65세 이상 고령인구가 20% 이상인 고령화 사회는 2018년도에 진입하였고, 고령 사회에서 고령화 사회로 가는데 18년이 소요되었다. 따라서, 사회복지 체계와 고령층의 주거 안정성 및 삶의 질 개선을 위한 기반이 그 어느 때보다 중요해지고 있다. 집은 있으나 현금이 없는 고령층에게 역모기지는 중요한 금융지원 역할을 할 것이다. 이러한 목적으로 콕스비례위험 모형을 바탕으로 생존분석을 활용하여 역모기지의 조기종결 위험 결정 모형을 제시하였다. 이를 위해 본 연구는 2007년 부터 2018년까지 국내 금융기관 3곳에서 실행된 역모기지 데이터 35,897건을 대상으로 조기종결에 미치는 영향 요인에 대해 연구하였다. 연구 결과에 따르면, 당월 LTV, 주택가격상승률, 대출종결시 연령 등의 변수가 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 이러한 실증분석결과를 바탕으로 역모기지 시장을 활성화하고 차주가 역모기지 대출계약을 유지할 수 있는 정책적 제안을 제시하였다.
Abstract
Korea is moving rapidly into super-aged society with severely low birthrate. In 2018, Korea entered the ‘aged’ society, which means the proportion of age cohort over 65 reaches 20% of the total population. It took only 18 years for Korea to move from ‘aging’ to ‘aged’ society. Therefore, social welfare system and infrastructure for the elderly’s housing stability and quality life are getting more important than ever before. For the ‘House-rich but Cash-poor’ senior citizens, reverse mortgage has been a significant financial vehicle. To this purpose, this paper introduces the determination framework of early termination risk in reverse mortgage by employing survival analysis using cox proportional hazard model. This study focuses on the determinants of early termination by utilizing 35,897 performing reverse mortgage loan data released by 3 financial institutions in Korea from July 2007 to July 2018. We find that several determinants, including current LTV (loan to value), appreciation rate of collateralized housing price, age at contract cancellation and so on, have significant impacts on the early termination. Based on the results from the empirical analysis, we provide recommendations in order to vitalize reverse mortgage market and maintain borrower’s reverse mortgage contract.
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