아파트 전세가율의 변동이 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 - 역전세 발생 가능성을 중심으로 -
A Study on the Effect of Changes in Ratio of the Chonsei Price to the Apartment Sale Price on the Apartment Sales Price - Focusing on the Possibility of Reverse Chonsei -
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초록
본 연구와 관련되는 역전세 현상은 아파트 전세가율 상승에 의해 나타날 수 있는 현상으로서, 전세가율이 높은 상황에서 전세계약시 전세가격과 2년 이후 전세기간 만료시 매매가격과의 비교에서 매매가격이 전세가격보다 낮을 경우 나타나는 현상이다. 본 연구의 결과에서 시차가 없는 현재의 아파트 전세가율은 현재의 아파트 매매가격에 공통적으로 부(‒)의 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 박근혜 정부에서는 수도권과 부산 ․ 울산 모두 아파트 매매가격이 낮고 아파트 전세가격이 높은 상황에서, 현재 아파트 전세가율이 높은 경우 현재 아파트 매매가격이 하락한다는 것으로, 갭투자 가능성은 없다. 반면, 문재인 정부에서는 수도권과 부산 ․ 울산 모두 아파트 전세가격 증가폭보다 아파트 매매가격의 증가폭이 큰 경우 아파트 전세가율이 낮아지는데, 은행으로부터 많은 돈을 대출받아 아파트를 구매하기 때문에 아파트 매매가격을 상승시키는 것으로 파악되었다. 또한 박근혜 정부에서 수도권의 경우 현재 아파트 전세가율이 높은 상황에서 24개월 후 아파트 매매가격을 하락시키는 부(‒)의 영향을 미치는 것으로 판단되어 역전세의 가능성은 있다. 반면, 문재인 정부에서 부산 ․ 울산의 경우 현재 아파트 전세가율이 높은 경우 24개월 후 아파트 매매가격을 상승시키는 것으로, 역전세의 우려는 없지만, 오히려 양도를 통해 큰 자본이득을 얻는 것으로 판단되었다.
Abstract
Reverse chonsei refers to the fact that the sale price is lower than the chonsei price when the two-year period of chonsei is expired. It can occur due to the increase in the apartment chonsei rate when chonsei is contracted in the case of the high chonsei rate. The results shows that the current chonsei rate without time difference had a negative (‒) effect on the current sale price in common. During the Park Geun-hye administration sales prices were low, while chonsei prices were high in both the metropolitan area and Busan/Ulsan. If the chonsei rate is high, the current sales price will fall. In the situation there is no possibility of gap investment. On the other hand, during the Moon Jae-in administration, the increase in the sales price was greater than the increase in the chonsei price in both the metropolitan area and Busan and Ulsan. In the situation, the chonsei rate decreased. Excessive mortgage from a bank skyrocketed the sale price. In addition, in the Seoul metropolitan area during the Park Geun-hye administration, high chonsei prices had a negative (‒) impact on the plunge of sale prices when the two-year period of chonsei would be expired, which led to a possibility of reverse chonsei. On the other hand, in Busan and Ulsan during the Moon Jae-in administration, high chonsei prices elevated sale prices in general after 24 months. Although there was little concern about reverse chonsei, a lot of capital gains could be made by transfer.
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