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한국 부동산시장 및 자본시장과 부동산투자회사(REITs) 간의 연관성 분석

Correlation Analysis between the Korean REITs and the Property Market and the Capital Market

김경민|조현민
국토연구원|2011.12|국토연구 (The Korea Spatial Planning Review)|제71권 |pp. 69-86|DOI 10.15793/kspr.2011.71..004

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패널 분석REITsPanel AnalysisCapital Market부동산 시장Property MarketReal Estate Indirect Investment부동산 간접투자부동산투자회사(REITs)자본 시장

초록

우리나라는 2001년 외환위기 이후 기업의 부동산을 유동화하고 소수 자본가의 투기 수단으로 인식된 부동산을 다수에 의한 건전한 투자 자산으로 전환하기 위하여 부동산투자회사(REITs) 제도를 도입하였다. 하지만 리츠는 당초 도입 취지와는 거리가 있는 모습인바, 이에 대하여 한국 리츠가 어떤 특성을 나타내는지 실증적 분석을 통하여 살펴볼 필요가 있다. 본 연구는 리츠와 각 시장의 변수들과의 연관성 분석을 통하여 우리나라 리츠에 크게 영향을 미치는 요인이 무엇인지 파악하고자 한다. 리츠의 수익률과 자본 시장, 부동산 시장의 관계를 알아보기 위하여 선정된 변수는 코스피 지수, 국고채 및 회사채 수익률, 임대료 상승률, 지가지수증가율, 자본환원율이다. 분석 방법으로는 패널 분석을 사용하였으며 실증분석을 통하여 확인된 결과는 다음과 같은 시사점을 제공한다. 리츠의 가격 영향요인에 있어 가장 중요한 요소로 작용하는 요인은 주식시장의 상황이나 단기적인 시장의 움직임보다는 장기적인 리츠 자산의 가치였다. 그 이유로는 한국의 리츠가 만기가 존재한다는 점에서 이러한 특성이 드러나게 되는 것이라 판단된다. 따라서 만기의 매각 수익을 누리기 위해 장기적으로 보유하는 투자자가 많아지고 이는 리츠의 거래량이 적어지는 결과로 이어진다. 거래량이 줄어든다는 것은 결국 리츠의 유동성이 떨어지게 된다는 의미와 같고, 실물거래와 같이 리츠 주식을 사서 그 자산을 보유하고 있는 것은 결국 리츠 본래의 도입취지와 맞지 않는 것이다. 따라서 리츠가 본래의 취지에 맞게 운영될 수 있도록 앞으로 리츠의 운영 기간 및 리츠 시장에 있어 제도적 개선 또는 정책적 변화가 필요할 것으로 보인다.

Abstract

REITs when first adopted to Korea in 2001 after the financial crisis, it had many expectations to improve Korean real estate indirect investment market and to expand real estate investment to public. This research aims to figure out the most important factor that affects the REITs in Korea through correlation analysis between the REITs return and the capital market and the property market. The result shows that KOSPI index return had low correlation with the REITs return. The Government bond had high correlation with the REITs and it shows that the REITs includes risk free rate in its price. Corporate bond had high correlation with the REITs return also, but it is negative. The factors of real estate market in Korea, such as the rent growth and land price growth had positive effect to REITs return. But the rent price growth had weaker significance. The capitalization rate of each REITs had negative influence to REITs return and it shows that the net asset value of the REITs portfolio affects the price of REITs. The findings of this study has some implications to Korean REITs system to be supplemented considering the facts below. The REITs has higher correlation with the property market than the capital market. The REITs price is determined by the selling price in the liquidation stage at the end to the fact that they have expiration date and because of that, the Korean REITs has low liquidity before the expiration date.

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