부동산임대차계약에서의 신의칙위반법리
The Legal Principles about the Violation of the Doctrine of Good Faith and Sincerity in the Contract of Real Estate Lease
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초록
부동산임대차계약은 계속적 계약으로서, 계약이 존속하는 한 임대인과 임차인 사이에 신의성실의 의무가 존재한다고 볼 수 있다. 신의칙위반법리란 임차인의 행위가 임대인에 대한 신의칙위반(배신행위)이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없도록 제한해야 한다는 법리를 말한다. 사정의 변경으로 인해, 신의칙위반법리가 종전의 내용대로 법리를 그대로 유지하는 것이 어려울 수 있다는 논의가 있다. 첫째, 주택 사정의 변화이다. 둘째, 임대차법제의 변화이다. 하지만, 신의칙위반법리를 일반적인 법리로서 정당화시키려는 논의가 나타나고 있다. 그 주요 내용은 해지의 요건론 즉, 계약의 중대한 불이행론과 분쟁해결의 교섭에 있어서 신뢰유지의무론, 그리고 관계적 계약이론이다. 임대차계약에 있어서 신의칙위반법리는 차임채무 등의 불이행, 용법준수의무의 위반, 무단 증⋅개축, 임차권의 무단 전대 및 임차물의 무단 양도 등의 사례에서 나타나고 있는데, 임대차 관계를 계속하기 어려운 신의칙위반인 경우에만 해지권을 행사할 수 있다고 해야 할 것이다. 한편, 신의칙위반법리는 계약법(실체적 규범)으로서의 작용, 교섭촉진규범(절차적 규범)으로서의 작용, 주택 정책에 관한 작용 등과 같은 복합적 작용을 한다. 또한, 계약의 중대한 불이행 및 분쟁에 있어서 교섭의 촉진과 관련하여, 몇 가지 과제가 있다. 우리나라의 대법원은 임대차계약에 있어서의 신의칙위반법리를 임차인의 보호를 위해서 도입하였다. 앞으로 신의칙위반법리는 대법원 판례의 축적을 통해서 유형화 작업을 계속하여야 할 것이다.
Abstract
The obligation of trust and good faith is between the lessor and the lessee as long as the contract of real estate lease is lasted. The legal principles about the violation of the doctrine of good faith and sincerity is what restricts the lessor's cancellation of a contract, if the lessee's act is not the violation of the doctrine of good faith and sincerity. The condition of the housing and the legislation about a lease has been changed, but some intend to justify the legal principle as general. The main contents is about the nonfulfillment of a contract and the obligation of keeping a faith in settle of arguments. The doctrine is appeared in case of the nonfulfillment of rental, the violation of compliance, unauthorized addition and improvement and unauthorized sublease and transfer, etc. The lessor can cancel a contract, only when the lessee violate the doctrine of good faith and sincerity and it is difficult to maintain to the contract. The legal principles about the violation of the doctrine of good faith and sincerity has multiple functions, the function as a contract law, the function as a norms on the promotion of negotiation, the function about a housing policy, etc. There are some task about the gross nonfulfillment of a contract and the promotion of negotiation to settle arguments. The Korean supreme court must classify about it as a means of the accumulation of cases.
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