3자간 등기명의신탁과 부당이득반환청구 - 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결 -
Three-Party Title Trust and Unfair Profit
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3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 임의로 신탁부동산에 근저당권을 설정하더라도, 부동산실명법상 수탁자 명의등기는 무효이므로 그 신탁부동산의 소유권은 매도인에게 속한다. 그러나 이때의 소유권은 부동산실명법 제4조 제3항에 의해 근저당권자는 보호되므로, 완전한 소유권이 아닌 근저당권의 부담이 있는 소유권이다. 그리고 수탁자와 신탁자 사이의 매매계약은 유효하여 수탁자는 여전히 신탁자에게 완전한 소유권을 이전등기할 의무를 부담하고 있다. 대상판결 다수의견은 매도인이 매매대금을 이미 수령하였고, 이를 신탁자에게 반환할 필요가 없으므로 매도인은 실질적인 손해를 입지 않는다고 한다. 그러나 예외적인 경우이기는 하지만 매도인이 수탁자에게 소유권이전등기 경료 후 매매대금을 지급받기로 한 경우에, 매도인이 매매대금을 받기 전에 수탁자의 근저당권설정이 있다면 매도인에게 실질적인 손해가 있다고 보아야 할 것이다. 그리고 수탁자가 신탁부동산의 소유명의를 제3자에게 이전하면서, 매도인과 신탁자 사이의 매매가액보다 더 높은 금액으로 제3자에게 처분하는 경우도 있다. 이러한 경우에 그 높은 금액만큼의 이익까지도 신탁자가 부당이득반환청구권 행사로 향유할 수 있다면, 이는 결과적으로 명의신탁된 부동산의 소유권이나 명의신탁에 따른 이익을 신탁자가 갖는 것을 금지하고자 하는 부동산실명법의 목적이나 취지에도 반하는 것이다. 3자간 명의신탁에서 신탁자와 수탁자 사이의 법률관계와 신탁자의 부당이득반환청구를 부정하고 부동산실명법의 목적과 취지에 부합되는 대상판결의 반대의견이 타당하다고 할 것이다.
Abstract
The purpose of this Act is to contribute to the sound development of the national economy through the prevention of antisocial acts, such as speculation, evasion of taxes and acts circumventing laws, etc. which abuse the real estate registration system, the normalization of real estate transactions, and the stabilization of real estate prices, by having any ownership and other real rights to real estate registered under the names of those having real rights so as to conform to the substantial relation of rights. No person shall register any real right to real estate under the name of the title trustee pursuant to the title trust agreement. Any title trust agreement shall be null and void. Any change in the real rights to any real estate by a registration made under the title trust agreement shall be null and void. These invalidity shall not be effective in respect of any third person. The Supreme Court says that the seller does not suffer substantial losses because the seller has already received the purchase price and there is no need to return it to the trustee. However, if the seller decides to receive the purchase price from the trustee after the transfer of ownership has been completed, if the trustee establishes a mortgage right before the seller receives the sale price, it should be considered that there is a substantial loss to the seller. In addition, there are cases where the trustee transfers the title of ownership of the trust real estate to a third party, and disposes it to a third party at an amount higher than the sale price between the seller and the trustee. In this case, if the trustee can enjoy even a high amount of profit through the exercise of the right to request the return of unreasonable profits, as a result, the purpose of the Real Name Real Estate Act is to prohibit the trustee from taking ownership of the real estate entrusted in the title trust or the profits from the title trust. or contrary to the purpose.
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