관리처분계획 분석을 통한 결합개발사업의 인센티브용적률 배분에 관한 연구
A Study on the Distribution of Incentive Floor Area Ratio in the Conjoint Renewal Project through Analysis of the management disposal plan
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초록
결합개발제도는 도시내 자연경관과 문화적이고 역사적인 건축물등을 보호하기 위하여 도입한 계획기법이다. 결합개발제도가 작동하기 위해서는 두 가지 중요한 장치가 필요하다. 그것은 이전용적률과 인센티브용적률이다. 인센티브용적률은 역세권의 고밀개발구역이 결합개발에 적극적으로 참여할 수 있도록 유인하는 수단이다. 그러나 계획수립권자들은 인센티브용적률이 결합개발제도를 작동시키는 중요한 장치라는 인식이 부족한 것으로 보인다. 이는 결합개발을 계획한 사례에서 인센티브용적률을 결정하지 않은 곳이 있기 때문이다. 인센티브용적률이 없는 경우, 고밀개발구역은 결합개발사업으로 얻을 수 있는 아무런 이익이 없게 된다. 결합개발 계획수립권자가 결합개발 사업에 적극적인 참여를 유도 할 수 있는 인센티브용적률을 결정하면서 동시에 이를 분배할 수 있는 방법에 대한 연구가 필요하다. 연구 결과는 관리처분계획 모의실험으로 인센티브용적률은 결합되어 있는 구역의 종전자산가치비율과 같은 비율로 배분되고, 만일 불균형상태의 이전용적률 조건에서는 인센티브용적률이 불균형을 해소하는 결과를 얻을 수 있었다.
Abstract
Incentive floor area ratio(IFAR) is designed to promote stake holders’active participation in the Conjoint Renewal Program(CRP) for residents of high and low density zones. It helps low density zones with historical or cultural development constraints to be developed. However, decision makers or city planners didn't take into the consideration seriously that IFAR is the main key factor of CRP. Hence, IFAR is not considered and not even included as a major decision factor in the several conjointed development projects which are recently implemented. As a result, high density development zones are unable to get any incentive in profit. In addition, there is no concrete criteria for the distribution of rights and benefit in CRP which should be delineated in the determination of IFAR. Thus, this study attempts to focus on the distribution of IFAR in the combined zone between high and low density zones to keep the balanced distribution of rights and benefit of the two zones, IFAR is to promote high-density zones to participate in the conjoint development projects. The result enables us to show that IFAR of CRP can be distributed in the same rate as former asset value resulted from management disposal plan in the balanced ratio, We also come to show that IFAR can resolve the unbalance using the case of unbalanced Transferred FAR. This study proposes several ideas for the development of CRP through establishing the management disposal plan.
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