젠트리피케이션 예방과 지역 상생을 위한 중요요인에 관한 연구

본 연구는 젠트리피케이션과 관련한 선행연구의 대안을 검토, 보완하여 정리하고 그 중에서 실제 젠트리피케이션 현상의 예방과 대응을 위해 우선적으로 시행되어야하는 중요요인을 도출하고자 한다. 젠트리피케이션에 대한 문제를 실태파악 수준에 그친 선행연구의 한계를 넘어 부동산학 측면에서 젠트리피케이션 현상의 근본적인 예방 방안을 모색한다는 점에서 학문적 의의를 찾고자 한다. 실무적 의의로서 실증분석을 통해 도출 된 중요요인의 우선순위를 통해 젠트리피케이션 현상을 예방하고 지역 상생을 도모할 수 있는 대안을 제시하고자 한다. 실증분석 결과를 통해 도출된 의미 있는 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 젠트리피케이션 예방을 위해서는 법률적 제도 장치가 우선적으로 마련되어야 한다. 임대료는 임차인의 영업활동 연속성에 절대적인 영향을 미치는 중요 요인이다. 임차인은 점포라는 물리적 공간에 권리금과 시설투자비를 투입, 영업을 통해 이익을 창출하나 점포 영업의 경우 물리적 특성에 따라 매출 한계가 있다. 그럼에도 불구하고 임대료를 인상하는 것은 임차인의 영업활동 포기를 종용하고 이주를 강요하는 것이다. 결국 이를 예방하기 위해 적정 임대료 수준을 유지하는 방안으로 상가건물임대차보호법의 임대료 인상률 제한 조항을 보완하여 시행하는 방안을 추진해볼 수 있다. 현재 상가건물임대차보호법은 재계약 시 임대료 인상률을 9%로 제한하고 있지만, 현실적으로 9%인상은 실질금리를 고려할 때 과도한 인상으로 볼 수 있다. 더 큰 문제는 계약갱신권이 종료하는 5년 이후로 임대인이 9% 이상을 요구해도 현실적으로 이를 제지할 방법이 없다는 것이다. 따라서 이에 대한 현실적인 제도 개선이 우선적으로 시행되어야 할 것이다. 상가건물임대차보호법은 2001년 제정 시부터 지금까지 임차인의 계약갱신청구권을 5년간 보장하고 있다. 법률적으로 5년이라는 기간은 임차인이 투입한 시설비용을 회수하는 기한을 의미한다. 현재 임차인들의 영업환경과 수익성은 본 조항이 신설되었을 당시보다 더 악화되었기에 시설투자비용을 회수하는데 더 많은 시간이 필요하다. 임대료뿐만 아니라 계약갱신청구권 연장을 위한 제도적 보완도 필요하다. 법과 사회현상 사이의 공백을 최소화하기 위해서는 제도적 보완을 시급히 해야 한다. 다행인 것은 현재 문재인 정부도 이를 인지하고 관련법 개정을 준비하고 있다. 둘째, 지역 상생을 위해서는 해당지역을 명소화 공간으로 만들어야 한다. 지역 명소화 추구는 젠트리피케이션 예방보다 지역 활성화를 통한 지역 상생을 위한 중요한 요인이라고 할 수 있다. 지역 명소화는 상권 활성화를 통해 소비자를 지속적으로 유입해 임대인의 안정적인 수익 확보와 임차인의 장기적 영업이익 창출을 가능케 하기에 지역명소화가 중요한 것이다. 하지만 이와 함께 고려해야 되는 것은 젠트리피케이션 현상이 발생한 지역들이 모두 명소화 지역이었다는 점에서, 지역 상생을 위해 명소화 전략을 추구하되 젠트리피케이션 현상이 발생하지 않도록 주의해야 한다. 셋째, 젠트리피케이션 예방을 위해서는 특별구역을 지정하는 것을 검토할 필요가 있다. 특별구역 지정은 자본이득이 목적인 투기세력을 차단, 단기간에 월세와 매매가의 상승을 억제시켜 기존 임차인들의 이탈을 방지한다는 점에서 도입이 필요한 제도라고 할 수 있다. 특별구역 지정은 기존 선행연구에서 대안으로 제시된 적이 없으나 FGI분석 과정에서 도출되었고, AHP분석 결과에서도 중요 요인으로 나타났다. 특히 젠트리피케이션 현상을 방지하기 위해 정부 차원에서 신중한 검토를 통해 도입을 추진하는 것이 필요하다 하겠다. 마지막으로 젠트리피케이션 예방을 위해서는 지역상인 간 과다경쟁을 자제하도록 해야 한다. 동일업종 과다경쟁은 상품의 가치와 지역 문화의 독창성을 훼손시켜 유입인구 감소를 야기하고 더 나아가 지역상권의 쇠퇴를 유발한다. 종국에 지역상인간 과다경쟁은 상권쇠퇴를 유발시키는 원인이 되기에 이를 자제해야 하는 것이다. 젠트리피케이션 예방 및 지역 상생을 위해서는 임차인들 상호간에 협의체를 구성하여 지역이 상생할 수 있도록 함께 노력하는 것이 요구된다. 이상의 실증분석의 주요 연구결과를 통해 젠트리피케이션 현상을 예방하고 지역 상생을 위한 중요요인의 우선순위를 도출하였다. 이를 종합하여 보면 법률이나 제도 개선을 통해 임대인이 적정 임대료를 유지케 하여 임차인의 장기적 영업활동을 보장해야 한다. 또한 민간에서도 상생 협의체를 구성하여 임대인과 임차인 모두에게 이익인 지역 상생을 이해시키고, 상권의 지속적 발전을 위한 노력이 있어야 할 것이다. 이를 통해 지역 명소화 공간이 하나, 둘 만들어진다면 도시는 경쟁력을 확보하게 되고 국가적으로는 지역 균형발전에 기여할 수 있을 것이다. 본 연구는 기존 선행연구의 한계를 인식하고 젠트리피케이션과 관련한 새로운 연구를 시도하였다는 점에서 질적확대 연구로서 학문적 의의를 찾고자 하였으며, 실제 젠트리피케이션 현상을 예방하고 지역 상생을 도모할 수 있는 다양한 대안의 우선순위를 도출하였다는 점에서 실무적 의의를 찾고자 한다.