금융규제가 가구의 주택점유행태의 변경에 미치는 영향에 대한 연구: DTI(debt service to income ratio) 규제를 중심으로
The impact of financial regulation on changes in housing occupancy in the housing market
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초록
출산율의 저하와 인구의 노령화, 그리고 1인 가구의 증가 등으로 인하여 한국의 주택시장에서 주택수요는 큰 전환점을 맞고 있는 가운데, 향후 주택시장의 수요와 금융정책 등의 변화의 영향에 의한 수요의 변화에 대한 연구의 필요성이 증가하고 있다, 이에 따라 본 연구에서는 '주택금융 및 보금자리론 실태조사'의 마이크로 자료를 이용, 2011년부터 2022년까지의 일반 가구 60,043가구(매년 약 5,000가구)를 분석대상으로 하여, 기존의 인구통계학적 접근방식인 M-W 모형과 APC(age-period-cohort) 모형이 아닌, 소득과 가격 중심의 Heckman 2단계 추정방식을 이용, 주택시장에서 정책당국의 금융규제가 변화할 때 미래에 주택점유형태의 변경을 고려하고 있는 가구는 어떠한 영향을 받게 되는지를 분석하였다. 본 연구의 분석결과에 의하면, 가구의 항상소득의 증가는 현재 자가로부터 미래에 새로운 자가로의 변경 가능성을 높이게 되며, 현재 차가 가구의 미래 자가로의 변경의 가능성도 높였다. 반면, 상대가격의 상승은 미래에 자가 주택을 점유할 가능성을 낮게 만들었다. 그리고 주택시장에서 정책당국의 금융규제가 강화될수록 가구가 미래에 주택의 점유를 변경할 가능성은 낮아졌다. 그리고 그 정도는 현재 차가에서 미래의 자가로의 변경을 계획하고 있는 가구에서 더 강하게 나타났다. 이에 따라 향후 주택시장에서 금융규제의 완화 또는 강화에 따른 정책적 영향은 가구의 특성에 따라 보다 면밀하게 검토되어야 필요성이 있다고 판단된다.
Abstract
This study analyzes the relationship between financial regulation and changes in housing occupancy using micro-level data of 60,643 households from the Korea Housing-Finance Corporation from 2011 to 2022. The following conclusions are drawn from the results of the empirical analysis. First, an increase in income leads to a high possibility of new occupancy by homeowners in the future from current occupancy, whereas a rising relative price induces a lower probability of new occupancy by homeowners in the future. A similar pattern was exhibited in the case of future occupancy. Second, by classifying four types of housing occupancy plans-"current homeowner to future homeowner," "current homeowner to future tenant," "current tenant to future homeowner," and "current tenant to future tenant"-this study finds that an increase in income induces a high possibility of both moving up the property ladder from current to future homeowner and from tenant to homeowner occupancy. In contrast, a rising relative price lowers the probability of future housing occupancy. Finally, strengthening financial regulations in the housing market had a significant effect on the two types of future occupancy. This lowers the possibility of a change in occupancy from current tenant and current homeowner to future homeowner. This tendency is much stronger among current tenants.
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