부동산 프로젝트파이낸싱의 고도화 - 부동산신탁회사의 신용보강을 통하여 -
A Study on the Sophistication of Real Estate Project Financing - Through Credit Enhancement of Real Estate Trust Company -
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초록
우리나라의 경우, 개인자산 비중 중 부동산의 비중이 OECD 국가 중 상위에 위치하는 등 부동산 소유에 대한 관심이 높다. 현재의 우리나라는 정책적으로 가계부채 증가에 따른 리스크 관리에 들어간 상황으로 부동산 담보 대출규제 및 공공택지 감축 등 부동산 투자에 대한 제한을 가하고 있다. 이에 따라 부동산 담보대출 금융시장도 경색되고 있으며 이는 부동산 개발사업 영역에도 필수 불가결하게 그 영향이 미치고 있다. 이러한 부동산 시장상황에서 부동산개발 시행사의 신용만으로는 부동산 개발자금을 조달하는데는 현실적으로 더더욱 어려운 현실이 되고 있고 이러한 현실에서 부동산개발사업 자금조달 등과 관련하여 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등 개발사업 관련사들의 신용보강을 통하여 리스크를 분산하는 것이 개발사업자금 조달 시장 트랜드로 자리매김하고 있다. 따라서 본 논문에서는 이러한 부동산 시장 하에서 개발사업 금융진행부터 사업마무리까지 각 당사자의 부족한 신용에 대한 위험분산 금융구조화를 통한 개발사업 진행방식을 소개하고 이 구조화상품의 적격성에 대한 논의를 해보고자 한다. 더 나아가 부동산금융 구조화를 통한 새로운 부동산 프로젝트파이낸싱의 고도화를 모색해 보고자 한다.
Abstract
Korean people show high interest in real estate ownership, and Korea is the top OECD country in terms of the share of real estate in private individuals’ asset portfolios. Currently, the Korean government implements risk management policies against increased household debts, and, among others, imposes restrictions on investment in real estate, such as mortgage loan regulations and public housing site reduction. As a result, the real estate mortgage financial market has been tightened, and naturally the real estate development business sector has also been affected. Given the real estate market situation, it becomes increasingly difficult for real estate developers to finance their projects on the basis of their credit alone. In this context, it becomes a trend in the development project financing market that risk associated with real estate development project financing is distributed through the credit enhancement of companies concerned in development projects, such as developer, constructor, trust company, and financial institution. Therefore, this paper introduces a system of carrying out a development project in the real estate market through financial structuralization that distributes risk associated with the insufficient credit of every party from financing to finishing; and discusses about the validity of this structuralization product. And futhermore, it intends to seek the sophistication of real estate project financing through the structuralization of real estate finance.
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