동북선 착공 발표가 아파트 가격에 미친 영향- 서울 경전철 사례의 실증 분석 -
The Effect of the Dongbuk Line Announcement on Apartment Prices - An Empirical Study of Light Rail Transit in Seoul -
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초록
도시철도 인프라는 도시 공간구조와 주택시장에 구조적 변화를 유발한다. 본 연구는 서울 동북선 경전철 개발을 사례로, 착공 발표(2019년 1월)와 실제 착공(2020년 7월)이 인근 아파트 실거래가격에 미친 영향을 실증적으로 검증하였다. 특히 개통 이후가 아닌 정책의 이행 단계별 시장 반응을 구분하여 분석한 점에서 차별성을 지닌다. 분석은 2013년 1월부터 2024년 12월까지 서울 동북권 5개 자치구 아파트 실거래 자료를 활용하였으며, 이중차분법(differences-in-differences)을 중심으로 성향점수매칭 기반 DID(propensity score matching-DID)와 플라시보 분석을 병행하였다. 역세권 여부는 반경 600m, 800m, 1km 기준으로 구분하였고, 주거 특성과 교통 접근성 등 주요 변수들을 통제하였다. 분석 결과, 착공 발표 이후 역세권 아파트 실거래가는 평균 2.7%~3.6% 상승하였으며, 실제 착공 시점 기준으로도 추가적인 가격 상승 효과가 확인되었다. 플라시보 분석과 민감도 검증을 통해 정책효과의 강건성이 뒷받침되었다. 한편, 패널 고정효과 회귀분석에서는 정책효과 추정치가 축소되었으나, 이는 고정효과 통제에 따른 보수적 추정의 결과로 해석된다. 본 연구는 경전철이라는 특성과 교통 소외지역의 맥락을 반영하여, 정책 발표와 착공이 주택시장에 미치는 시간 · 공간적 파급구조를 정밀하게 규명하였다.
Abstract
Urban rail transit infrastructure prompts structural changes in both urban spatial configurations and housing markets. This study empirically examines the impact of the Dongbuk Line light rail development in Seoul, focusing on how the project’s announcement (January 2019) and actual construction commencement (July 2020) affected nearby apartment transaction prices. A key contribution of this study lies in its separation of market responses by policy implementation stage, rather than analyzing only post-opening effects. The analysis utilizes apartment transaction data from five districts in northeastern Seoul spanning from January 2013 to December 2024. A difference-in-differences (DID) approach was employed as the primary identification strategy, complemented by propensity score matching-DID and placebo tests to ensure robustness. Proximity to the railway was defined based on 600 m, 800 m, and 1 km thresholds. We also controlled for key housing and transportationaccessibility variables. The results revealed that apartment prices within designated station areas increased by approximately 2.7% to 3.6% following the project announcement, with additional price increases observed after construction began. Placebo tests and sensitivity analyses confirmed the robustness of these policy effects. Although the estimated effect size diminishes under panel fixedeffects models, this likely reflects a more conservative estimate due to the inclusion of spatial and temporal fixed-effects. By examining light rail project in a relatively underserved area, this study rigorously identifies the temporal and spatial diffusion of infrastructure policy impacts and provides empirical evidence of stage-specific market responses to urban transit development.