제주시 아파트시장 하위시장간 이질성과 아파트가격결정요인 - 확률계수모형과 위계선형모형을 이용하여
Differences between Jeju city apartment sub-markets and apartment price determinants
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초록
본 연구는 2012년 제주시 아파트 데이터를 이용하여 무조건부 모형(Unconditional model),확률계수모형 (Random coefficient model), 위계선형모형(Hierarchical linear model)을 분석하였다. 무조건부모형과 확률계수모형의 분석결과, 제주시의 하위시장을 구성하는 14개의 행정동 간에 아파트가격의 차이가존재하는 것을 알 수 있었다. 이 결과가 의미하는 바는 제주시의 하위시장 간에 이질성이 존재한다는것이다. 그리고 이러한 이질성이 존재할 때 회귀분석을 사용하면, 신뢰할만한 결과를 얻기 어렵다. 이에본 연구는 확률계수모형과 위계선형모형을 이용하였다. 분석결과 인구와 건축허가변수가 아파트 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 중국인의 거래건수변수는 유의하지 않았다. 최근 제주도 부동산시장에서 중국인 거래가 급격히 증가하여 제주도 부동산 가격상승을 유발한다는 우려가 많지만, 실증적으로는 지지되지 않았다. 유의하지 않은 변수들중에는“아파트의 노후정도”를 나타내는 아파트나이 변수가 있었다. 확률계수모형과 위계선형모형 모두에서 아파트의 노후정도변수는 가격에 영향이 없었다. 이는 아파트가 오래되어 노후해도 가격이 하락하지않음을 의미한다. 현재 제주시 내 대부분의 아파트들이 노후화 된 상태지만, 새로운 아파트의 공급이부족하여 노후화된 아파트라 할지라도 수요가 감소하지 않고 있다. 이러한 시장현상을 모형에서 확인할수 있었다. 이러한 결과는 결국 부동산가격이 상승하는 제주도 부동산시장에 새로운 주택공급이 필요하다는 것을 보여준다고 하겠다.
Abstract
This study uses 2012 apartment data from Jeju City analyzed using an Unconditional model, Random coefficient model, and Hierarchical Linear Model (HLM). The results of the unconditional and random coefficient models suggest that apartment price differences exist among the 14 administrative units of Jeju City which constitute separate sub-markets. Further, these results illustrate heterogeneity between apartment sub-markets in Jeju City. In the face of such heterogeneity, it is difficult to obtain reliable results from simple regression analysis, which is why the current study uses a random coefficient model and a Hierarchical Linear Model Analysis reveals that the variables "population" and "building permits" exerted a significant influence on apartment prices, however, the variable "number of transactions by Chinese nationals" was not significant. Recently there has been a sharp rise in Jeju real estate transactions carried out by Chinese nationals, which has given rise to fears that this will lead to rising real estate prices, but this hypothesis is not supported by empirical data. Also the variable "Apartment age" was not significant. This variable failed to show any influence on apartment prices in the random coefficient model and in the Hierarchical Linear Model. This can be interpreted to mean that even old and dilapidated apartments are not exhibiting decreases in price. Currently most apartments in Jeju City are old and the supply of new apartments is insufficient, so old apartments are still in demand. This market phenomenon is confirmed in the market models. These results show the need for additional housing supply in Jeju as local real estate prices continue to rise.
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