농지가격 평가에 있어 거리척도의 활용
A Study on Utilizing Distance Measures to Estimate Farmland Price
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농지가격을 시장접근법에 기반하여 평가하고자 하는 경우, 비교 거래사례의 선택 과정에서 평가자의 주관적 판단이 개입될 가능성이 높다. 특정 거래사례를 비교 거래사례로 선택한 근거에 대해 객관적이고 설득력 있는 근거를 제시하지 못할 경우, 이는 각종 민원 발생과 쟁송 제기 등 커다란 사회적 비용을 발생시킨다. 이에 본 연구는 거래사례의 선택과정을 최대한 계량화하는데 주안점을 두었다. 본 연구에서는 우선 거리척도와 관련된 일반적 이론과 척도의 종류 등을 살펴보고, 연속형 변수 뿐 아니라 범주형 변수도 함께 취급할 수 있는 Gower 거리에 초점을 맞추었다. 농지 거래사례를 대상으로 Gower 거리척도를 계산하였으며, 그 결과 농지 가격 추정의 정확성을 높일 수 있었다. 본 연구는 지리적 공간에서의 물리적 거리를 계산하는 대신, 속성 공간에서의 거리를 계산하여 농지가격 추정에 적용하였다는 점에서 다른 연구와 차별화된다. 거리척도에 기반한 이러한 평가방법은 담보평가나 과세평가 등에 있어 농지 평가금액의 신뢰성을 높이는데 일조할 것으로 기대된다.
Abstract
There is high probability of subjective judgement in selection of similar sales comparables when market-based valuation approach is employed for farmland. The inability of providing solid grounds for having chosen a particular sales comparable cause a number of complaints and lawsuits. Thus, this study tries to quantify the selection process of sales comparables. This paper investigates general theory and types of distance measures, and focus on the Gower distance measure, which is able to handle categorical variables as well as continuous variables. This paper calculate the Gower distance for farmland sales data and it is found that the result is consistent with the general expectation of valuation experts. This study is the first attempt to calculate the distance in attribute space and apply it to farmland valuation, rather than the physical distance in geographical space. The distance-based valuation model would contribute to enhancing accuracy of estimated farmland price in appraisal for collateral, land assessment, etc.
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