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토지 수용 시 정당한 보상으로서 권리금

The Fore-gift as a Just Compensation in Case of Expropriation

하창효
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2013.12|감정평가학논집|제12권 제2호|pp. 83-97

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재산권손실보상입증책임영업손실권리금the burden of proofcompensationbusiness loss공공수용the fore-giftproperity rightgovernmental confiscation

초록

상가임대차 계약을 하는 경우 관행적으로 장소적 이점에 따라 권리금을 주고받고 있고, 예상되는 영업이익을 기준으로 당사자 간에 권리금의 액수가 결정되고 경기의 변동에 따라 권리금의 등락이 이루어지고 있다. 헌법 제23조는 재산권 보장과 함께 사유재산제도를 보장하고 있다. 그런데 헌법상 보장되는 재산권에 관하여 헌법재판소는 경제적 가치와 처분가능성 여부를 기준으로 판단하고 있으며, 대법원은 권리금의 회수가능성에 대해 인정하고 임대인의 사정으로 인한 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 인정하고 있다. 또한 현행 소득세법에서 권리금에 대해서도 과세대상으로 하고 있으므로 토지 수용 등의 경우에 보장되는 재산권으로서 권리금을 인정할 필요가 있다. 헌법상의 정당보상에 대해서는 원칙적으로 침해된 재산적 가치의 완전한 보상을 의미하는 것으로 상가세입자에 대한 완전 보상을 위해서는 권리금을 영업손실에 포함시키고 이에 대한 보상의 객관적인 범위를 설정할 필요가 있다고 본다. 보상의 범위에 관하여는 객관적인 시장 가격에 의해 이를 보상할 필요가 있는데, 권리금 계약상의 액수가 그 객관적 가치의 기준이 될 수 있다. 다만 권리금이 수수 되었다는 사실과 그 구체적이고 객관적인 금액을 증명할 수 있도록 계약서상에 명시할 것을 법적으로 규율할 필요가 있다. 만약 권리금을 계약서상에 명시하지 않은 경우는 증명할 수 있는 순수익을 기준으로 하여 통상적인 권리금의 회수 가능 기간을 고려하여 객관적인 시장 가치를 산출하도록 하여야 할 것이다. 헌법의 재산권 보장을 완전한 보상으로 이해하고, 현재 주택건축물 보상의 경우에는 대물적 보상뿐 아니라 생활보상 까지 추구하고 있음을 고려 할 때 상가임차인에 대한 실질적인 완전한 보상이 이루어 질 수 있도록 권리금에 대한 보상이 이루어 질 수 있는 법적ㆍ제도적 장치가 마련되어야 할 것이다.

Abstract

There exists a fore-gift on commercial building leases which is decided according to the value of the operating profit between the transaction parties. The constitution specifies the Property Right in Article 23 Section 1 and states that an indemnification will be paid if an infringement of the right by governmental confiscation happens. Through case examinations of the court of Korea on Article 23, it can be remarked that the Act on the Acquisition of Land for the Public Undertakings and Compensation contains an article for the compensation of business losses. These losses include those incurred in public projects for prompt dispute resolution and fair remedy of private rights. However, the coverage of the article on indemnification is narrow, limited and is not able to fully cover the compensation of business loss through fore-gift. For the full compensation, the fore-gift should be taken into consideration. The standards of compensation must be impartial and clearly understood. The fore-gift should be part of the contract which the transaction parties will discuss, sign and agree upon. This signed contract will serve as a good proof and standard for the full compensation should there be a necessity. The law should then specify, enforce and make a public announcement on the fore-gift and its undertaking procedures. The amount of the fore-gift will depend on the contracted duration of the commercial building tenants. A remainder period will be treated objectively and proportionately considering the lease validity as specified in the contract. nd and assign the standing to sue to resident representative meeting and an apartment conservancy.

참고문헌 (40)

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