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중고령 자가거주가구의 주택다운사이징 요인

Determinants of Housing Downsizing among the Older Homeowners

손재영|김용진
한국주택학회 (Korean Association For Housing Policy Studies)|2014.02|주택연구 (Housing Studies)|제22권 제1호|pp. 29-57

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네스티드 로짓 모형Probit Analysis생애주기가설상속동기프로빗 분석주택다운사이징Housing Downsizingthe Life-Cycle HypothesisBequest MotivesNested Logit model

초록

본 연구는 혼인 상태, 교육 수준 등 인구학적 특성과 소득, 소득 변화, 주택자산, 금융자산 등 경제적 특성, 상속 관련 특성 등이 중고령 자가거주가구의 주택다운사이징에 미치는 영향을 분석하였다. 1차 베이비부머 세대가 본격적으로 은퇴를 하기 시작함에 따라 한국에서 중고령가구의 주거 선택을 이해하는 것은 중요하다. Ando and Modigliani(1963)의 생애주기가설은 중고령가구가 은퇴 이후의 소득 감소를 보충하기 위하여 축적한 주택지분을 현금화하여 사용하는 것을 암시하고 있다. 그러나 이후에 진행된 다른 학자들의 연구는 중고령가구가 주택자산이 많고 소득이 적을 때조차도 주택자산을 그대로 보유하려는 경향이 있음을 발견하였다. 본 연구는 주택자산가치의 감소로 정의되는 주택다운사이징의 결정요인을 확인하기 위하여 종단데이터인 국민노후보장패널조사(KRelS)를 활용하였다. 생애주기가설의 예측과는 대조적으로, 프로빗 및 네스티드 로짓 모형의 실증분석에서 소득 관련 변수는 주택다운사이징을 결정함에 있어 통계적으로 유의하지 않았다. 하지만, 주택자산은 주택다운사이징 확률을 낮추는 것으로 추정되어 유산상속동기가 작동하는 것으로 해석될 수 있다. 또한 배우자 사망 또는 이혼 등 인구학적 변화는 주택다운사이징 가능성을 높이는 것으로 나타났다. 전체적으로, 본 연구의 분석 결과는 생애주기가설보다는 상속동기 등 대안가설들을 오히려 더 지지한다고 볼 수 있다.

Abstract

Understanding the housing choice of the older homeowners is important in Korea as the baby boom generation begins to retire en masse. The life-cycle hypothesis proposed by Ando and Modigliani(1963) implies that the older household would draw from the accumulated housing equity to supplement decreased income. However, later studies found a tendency among the older households to hold onto their houses even when they are house-rich and income-poor. This study utilizes a longitudinal data set(KRelS) to identify determinants of the housing downsizing defined as the decreased housing equity. Contrary to the prediction of the life-cycle hypothesis, our analyses show that income variables are not statistically significant in determining the housing downsizing. However, housing wealth reduces the probability of downsizing, implying the bequest motive. Demographic changes such as death of spouse or divorce increase the likelihood of housing downsizing. Overall, our analyses supports the alternative hypotheses rather than the life-cycle hypothesis.

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