출산율과 인구구조의 변화가 주택가격에 미치는 효과: 동탄신도시를 중심으로
Effect of Changes in Fertility Rate and Demographic Structure on Housing Prices: Centering on Dongtan New Town
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초록
본 연구의 목적은 출산율 저하에 따른 가구 별 인구구조 변화가 장기적인 주택 가격에 미치는 영향에 대해서 분석하는 것이다. 특히 출산율과 인구구조의 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 논의하고자 한다. 실증 분석을 위하여 본 연구는 아파트 실거래가의 시계열 자료를 사용하고 출산율을 비롯한 인구구조 등의 시계열적 변화가 아파트 거래가에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구에서는 출산율은 해당 지역에 가임여성의 전입과 전출 등의 이주 요인에 의하여 결정되는 합계 출산율의 개념으로 보았고 출산율의 변동이 결국 주탹 수요를 결정하는 선행요인으로 간주하였다. 본 연구는 출산율 외에도 주택 가격을 결정하는 요인으로서 주택 환경 및 특성 요인을 동시에 사용하였다. 특히 수도권 주택 수요에 큰 비중을 차지하는 신도시 중에서 동탄 지역을 대상으로 이 지역의 최근 4년간 아파트 실거래가 자료와 출산율 및 인구구조 관련 자료, 주택 환경 자료 등을 수집하였다. 인구구조 관련 변수들의 영향력을 분석한 결과, 합계출산율이 높은 시기에 거래된 아파트일수록 가격은 더 낮아지는 것으로 나타났다. 초산 연령의 경우에도 초산 연령이 높은 시기에 거래된 아파트일수록 가격은 더 낮아지는 것으로 나타났다. 1인 가구 비율은 아파트 거래 가격에 부의 영향을, 2인 가구 비율은 아파트 거래 가격에 정의 영향을 주는 것으로 나타났다. 1인 가구가 많다는 의미는 미혼 또는 학생 등의 가구 비율이 높다는 것을 의미하는데 1인 가구가 많이 늘어나는 시기에 거래된 아파트일수록 거래 가격이 하락하는 경향이 있음을 말해준다. 이와는 반대로 2인 가구가 많이 입주하는 시기에 거래된 아파트일수록 가격이 상승할 가능성이 높다는 사실이 밝혀졌다. 노인 비율은 아파트 거래 가격에 유의한 영향을 주지 못하는 것으로 나타났지만 60대가 많이 입주한 시기에 거래된 아파트일수록 가격이 더 높아지는 경향을 보이고 있었다. 그리고 60대 연령의 입주 비중이 높고 이들의 거래가 집중적으로 일어나는 시기의 아파트 가격이 상승하는 현상은 주로 고가격의 아파트 단지인 것으로 밝혀졌다.
Abstract
The purpose of this study is to analyze the effect of changes in the demographic structure of each household on long-term housing prices due to a decrease in fertility rates. In the empirical analysis, the effect of temporal changes in the demographic structure, including the fertility rate, on apartment transaction prices was analyzed. In this study, the fertility rate was regarded as the concept of the total fertility rate determined by migration factors such as the transfer of infertile women to the region. In addition, fertility rate fluctuations were eventually regarded as a leading factor in determining housing demand. This study also used both housing environment and characteristic factors as elements that determine housing prices. Among new cities that account for a large proportion of housing demand in the metropolitan area, apartment transaction data, fertility rate and demographic structure data, and housing environment data were collected for the Dongtan area over the past four years. The influence of variables related to the demographic structure was analyzed, revealing that the price of apartments traded at a time when the total fertility rate was high tends to be lower. The price of apartments traded at a time when the acetic age was higher was found to be lower. The ratio of single-person households also had a negative effect on apartment transaction prices, while the ratio of double-person households had a positive effect on apartment transaction prices. These results suggest that transaction prices tend to fall when the number of single-person households composed of unmarried or students increases. In contrast, prices of apartments traded at a time when more double-person households move in are more likely to rise. The elderly ratio was found to have no significant effect on apartment transaction prices, but the price of apartments traded at a time when more people in their 60s moved in was higher. In addition, when a high proportion of people in their 60s moved in and apartment prices rose during the period when their transactions were concentrated, this effect was seen mainly in high-priced apartment complexes. These results suggest that changes in fertility rates and demographic structure have a significant impact on apartment prices in new cities. Therefore, predicting changes in the fertility rate and demographic structure of a region appears to be significant when deciding on apartment supply policies to prevent soaring apartment prices.
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