공공주택 공급확대를 위한 재원조달 분석
A Simulation Analysis of Financing Public Housing Provision
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공공주택사업의 대표적 재원인 주택도시기금의 조성규모가 2021년 117조원에 달했으며 사업에 쓰이지 못하고 여유자금으로 넘어간 투자금액이 당해 47조원이 넘었다. 고시원, 쪽방, 반지하 등에 거주하는 주거취약계층이 40만 가구가 넘고 무주택임차가구 중 60% 이상이 공공임대주택 입주를 희망하는 상황에서 공공주택 지원 등을 위한 사업에 쓰이지 못하고 남은 주택도시기금의 규모는 공공주택에 대한 정부의 정책의지를 시험대에 올려놓고 있다. 이 연구에서는 공공주택과 주택도시기금의 현황을 분석하고, 주요 선진국 수준의 공공주택 재고 확보라는 목표로 공공주택을 확대공급하고자 할 때 현재의 주택도시기금으로 운용이 가능한지, 부족하다면 추가 전입이 얼마나 필요한지를 검토함으로써 주택도시기금의 합리적이고 합목적적인 운용에 대한 함의를 도출하고자 했다. 이 연구에서의 시뮬레이션 분석 목표는 2022년부터 2028년까지 공공임대주택 91만호 및 토지임대부 공공분양주택 20만호로 총 111만호를 공급함으로써 공공임대주택 거주율을 EU 평균인 9%로 제고하는 것으로 설정했다. 이 때, 사업비에 대한 분담비율로서 출자와 융자 비율 세 가지, 공공주택 이외 사업지원 규모에 대한 축소조정율 세 가지, 추가재원 전입 세 가지 시나리오 등 총 27개의 시나리오를 구성했다. 시뮬레이션 분석 결과 출자ㆍ융자비율을 기존과 같은 수준으로 유지할 경우 모든 시나리오에서 주택도시기금 자체 재원조달이 가능한 것으로 나타났다. 한편, 기금융자비율을 60%로 상향하여 사업자와 입주자의 부담을 낮춰주는 시나리오에서는 타사업 축소조정율이 5%와 10%인 경우에 주택도시기금만으로 재원조달이 가능한 것으로 나타났다. 나머지 다른 시나리오에서는 분석기간 내 기금운용의 한계가 올 경우 양도소득세 부동산분의 2~34% 수준의 전입으로 재원조달이 가능한 것으로 나타났다.
Abstract
This study aims to examine the feasibility of financing the provision of public housing with National Housing and Urban Fund in Korea, in order to increase the ratio of public rental housing to the level of 9% of the total housing stock which is the EU average. Total 27 scenarios from 1) three proportions of investment and loan of 20% and 40%, 20% and 60%, and 20% and 75%, 2) three rates of reduction of the fund to support to the projects other than public housing in the fund, and 3) three additional transfers of capital gain tax to the fund are used in simulation analyses. In the analyses to provide total 1.11 million housing units from 2022 to 2028, it was found that the fund can cover the total cost of the plan in the case of 20% and 40% proportion of investment and loan from the fund. In case of 20% and 60% proportion of investment and loan from the fund, the fund also can cover the total cost when the reduction rate is 5 or 10%. In other cases, a transfer of 2~34% of capital gain tax property pro rata to the fund makes the plan feasible. Despite various assumptions and operational scenarios this attempt can provide useful information about the financing of public housing that is the most critical issue in increasing them.
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