수익형 부동산 분양의 자본시장법상 규제 모색 - 투자계약증권으로의 규율 가능성을 중심으로 -
Regulation of Selling Rental Real Estates under Korean Capital Market Act
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저금리 기조가 이어지면서 고수익을 장담하고 나아가 확정수익 지급을 약정하면서 투자금을 모집하는 업체들이 급증하고 있다. 수익형 부동산 분양광고 실태를 살펴볼 경우 근래의 추세는 단연 임대수익이다. 장래의 임대수익 가능성이 수분양자들의 주관심사가 되면서 시행사/분양회사는 미리 섭외한 임대관리회사를 분양단계에서 전면에 등장시키고 있다. 수익형 부동산의 투자자들은 시행사의 객실 상품을 포함하여 임대관리회사의 운영노하우에 대하여 큰 관심을 가지고 있을 것이나 아쉽게도 이들 회사에 관하여 분양단계에서 제공되는 정보가 미흡할 뿐만 아니라 한쪽으로 편중되어 있다. 또한 수익형 부동산 분양 과정에서 과연 투자자들이 판촉인들로부터 투자 관련 제반 위험요인 및 위험정도에 관한 적절한 설명을 듣고 위험을 감수할 의사로 투자하였는지 의문이다. 수익을 기대한 수분양자들에게 수익형 부동산의 분양 및 임대관리를 묶은 상품은 자본시장법상 투자계약증권으로 규율이 가능할 것으로 보인다. 미국 법원들도 긍정하듯이, 우리 법상 투자계약증권성 여부의 판단시에도 실체－개별 계약들이 아닌 투자스킴 전체－를 고려할 필요가 있다. 우리나라 수익형 부동산 분양시에 분양을 하는 주체(시행사)가 별개의 임대관리회사를 세우더라도 전체 투자스킴을 중시하여 하나의 투자계약증권으로 규율할 수 있는 것이다. 그러나 투자계약증권의 추상적 문구상 구체적 사례에 적용하기 위하여는 공동기업 요건 등 문구의 해석 내지 판단이 필요할 수 있다. 이 글에서는 미국의 예를 소개하면서 우리 법상 투자계약증권의 요소를 검토하였으나 우리 법체계와 시장의 실정에 적합한 투자계약증권의 구체적 요소가 무엇일지 연구가 지속될 필요가 있다.
Abstract
Under the recent situation of continuing low interest, lots of condo-hotel builders have sold their units to many investors by showing prosperous high profits and sometimes by promising to pay fixed amount of profits during some period. In some cases, the builders give options of selling back the condo-hotel units to the buyers to promote the unit selling. It is definitely future rental profits that are emphasized in the sales catalogues for rental real estates. For example, rental condo-hotel builders are now aggressively touting rental management companies at the very first advertising stage. Hence, the potential investors considering of buying rental condo-hotels have plenty of information needs not only for the unit products but also for the rental management companies. What is the most serious problem at sale stage is that this important information tends to be provided both insufficiently and biasedly by the selling party. How many Korean condo-hotel unit buyers have achieved enough/correct information in the marketing process necessary for knowledge-based investment decision? Rental real estates that have been/are sold to buyers who anticipate rental profits may be regulated as investment contract securities (hereinafter, ICS) under the current Korean Capital Market Act. American courts have affirmed some profitable real estates as securities since SEC v. W. J. Howey Co. decision by Supreme Court in 1946. In the decision of whether a sale of condo-hotel is ICS under Korean Capital Market Act, the whole transaction or scheme should be considered without being misled by the appearance such as multiple contracts, separate rental manager, etc. However, due to ambiguity of ICS definition under Korean Capital Market Act, requirements exist for the explanation/judgement of some legal terms like common enterprise. Therefore, with the Korean financial supervisory authority’s guidance and regulation, academical researches should support to find out analysis of ICS that are fit for Korean law systems and capital market.
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