전세자금대출제도와 전세금보장보험제도에 대한 법정책적 제언
The Countermeasure against Rising Housing Lease Deposit in the Scope of Law Policy
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우리 정부는 서민정책의 일환으로 전세 안정화를 위하여 많은 노력을 하고 있다. 보증금 상승에 대한 대책으로서는 전세자금대출제도로「목돈안드는 전세대출 ⅠⅡ」를 준비하였고, 전세금반환보장을 위하여서는「목돈안드는 전세대출 Ⅱ」와 전세금보장보험제도인「전세금보장신용보험」을 이용할 수 있도록 해 두었다. 「목돈안드는 전세대출Ⅰ」은 집주인 담보대출방식이다. 이 제도는 집주인이 전세금 상승액을 본인의 주택담보대출(대상 부동산에 근저당권 설정)로 조달하고, 임차인은 대출이자를 납부하기로 하는 특약을 임대인과 체결하고, 이 내용을 임대차계약의 특약으로 설정한 후 이를 금융기관에 제출하여, 임대인이 금융기관과 대출계약을 체결함으로써 이용할 수 있다. 이것은 임대차계약을 갱신하는 경우에만 이용할 수 있다. 「목돈안드는 전세대출Ⅱ」는 임차인 반환청구권 유동화 방식이다. 이 방안은 임차인의 임차보증금 반환채권을 전세대출 담보로 제공하고 대출받는 것을 주된 내용으로 하는데, 개정된 주택임대차보호법(제3조의2)으로 금융기관이 우선변제권까지 승계되는 임차보증금 반환채권을 양도 받음으로써 저당권에 준하는 확대된 담보력을 바탕으로 전세대출 금리를 낮추고, 대출한도를 확대한 상품이다. 이 상품은 주택 임대인과 임차인간의 계약서에 「임차보증금 반환채권 양도 방식의 목돈 안드는 전세대출 특약」을 체결한다는 내용을 기입하고, 임차인이 금융기관에 임대차보증금반환채권을 양도하고 대출을 받는다. 이후 임대차계약이 종료, 해제 또는 해지 등으로 임대차보증금 반환사유가 발생한 때에는 임대인은 이 임대차에 따라 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 채무액을 공제하고 그 잔액을 임차인이 대출을 받은 금융기관에 직접 반환하게 된다. 보증금보장보험으로는 서울보증보험에서 시행하고 있는「전세금보장신용보험」이 있다. 이것은 임차인이 스스로의 보증금반환채권을 보장하기 위하여 보험에 가입하는 것이다. 「목돈안드는 전세대출 ⅠⅡ」은 모두 대출을 통하여 상승된 전세금문제를 해결하겠다는 것으로 기본적으로 전세금상승을 막지는 못하는 방법이다. 정부는 이를 과도적 방책으로 마련하고 있는 것으로 하였으나 전세시장의 수요를 급격히 증가시키는 견인차 역할을 하게 될까 염려스럽다. 전세금보장신용보험제도는 임차인이 가입하는 것이기 때문에 직접적으로 전세금 상승을 유도하지는 않는다. 그러나 임차인 스스로 보험료를 부담하여야 한다는 것은 임차인이 채권자 입장이라는 면에서 비추어 보면 보험료의 다소를 묻지 않고 상당히 억울한 일이다. 이번 정부의 대책은 전세금을 대출해 주는 방안이든, 전세금보장신용보험이든 전세금을 하락시키는 요인이 되지는 않는다. 임차인들이 전세의 수요자로써 더 머물게 하게끔 하는 제도이기 때문이다. 이들 제도는 당장의 전세자금을 싼 이율로 융통하게 하는 목표를 달성할 수는 있을 것이고, 임차인들이 보다 안정적으로 보증금 반환을 받을 수 있게 하는 역할을 부분적으로 해 낼 수도 있을 것이다. 그러나 보증금이 상승할 가능성도 더 커졌다. 공급이 비탄력적인 상황에서는 보증금은 오를 수 밖에 없는 것이다. 이 연구에서는 이러한 제도들의 내용을 살펴보고 법정책적 의미를 검토한다.
Abstract
Our government has endeavored to stabilize housing lease deposit. 'Housing lease deposit without large sum ⅠⅡ' could be used against rising deposit or ' Housing lease deposit without large sum Ⅱ' and 'Credit insurance ensuring housing lease deposit' for ensuring the return of it. Though there are some drawbacks in these systems, it is just as well for lessee to have these choices. However, the pitfalls of these systems are that they cannot lower the deposit because the price of deposit is determined by demands and supplies. These systems support lessee to remain demander so under inelastic supplies the deposit could rise. These could help lessee to prepare deposit with lower interest rates and get back the deposit without anxiety, however the possibility of rising deposit could rise as well. As a short-range policy against rising deposits these were effective, however once the deposits were risen they do not tend to fall. Furthermore restrictions on maximum regulations of deposits now discussed could also shrink supplies because they could lead the owners to avoid renting their house by housing lease deposit. Now, this study will provide some suggestions. Firstly, for those lessors who delay returning deposits though they could, policy could fortify the delay charge so that they could feel a burden or to avoid it they could seek insurance. The next point is current policies only consider lessee's income level, if regional considerations were added, the government could analyze the factors of rising deposits in each regions so that they could build refined policies. Last point is that the revision and enaction only cannot achieve the stabilization of deposits, because the validity of law does not consist with that of real economy. The revision or enaction are only basic means of policies, so they could not make right policies, they could only make way to them.
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