주택임대차보호법상 계약갱신청구권제에 관한 소고 - 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에 관한 비판적 검토를 포함하여 -
Thought on the Contract Renewal Claim under the Housing Lease Protection Act - Including a critical review of the Supreme Court's sentencing on December 7, 2023, 2022Da279795 decision -
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초록
임차인의 주거 안정을 실현하기 위해 2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 계약갱신청구권제가 도입되었다. 그런데 계약갱신청구권제는 임대인이 최대 4년 동안 계약상대방을 정할 자유와 계약의 내용을 형성할 자유를 사실상 박탈하여 사적 자치의 원칙에 반하고, 임대인의 재산권을 과도하게 침해하여 헌법 제37조 제2항의 과잉금지의 원칙에 위배될 뿐 아니라, 부진정소급입법으로서 신뢰보호의 원칙을 준수하고 있다고 보기도 어렵다. 또한 계약갱신청구권제가 시행된 이후로 여러 부작용이 발생하였는데, 전세가격이 폭등한 점, 임대차 목적물이 대폭 감소한 점, 전세사기의 급증에 일조한 점, 임대인과 임차인 사이에 불필요한 긴장관계 내지 대립관계를 유발하여 분쟁 발생 가능성을 증가시킨 점 등이 그러하다. 이러한 상황에서 대법원은 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절하는 것이 문제된 사안에서 임대인의 부담을 가중하였다. 실거주 의사에 관한 주장증명책임을 임대인이 부담하는 것은 타당하지만, 그 증명의 정도는 ‘고도의 개연성’이 아닌 낮은 정도의 개연성이나 소명으로 완화해야 할 것이다. 그리고 대상판결이 임대인의 실거주 의사의 진정성을 판단하기 위한 사정으로 내세우는 사유들은 대부분 판단의 기준으로 삼기에 적합하지 않다. 따라서 대상판결은 타당하지 않다. 결국 계약갱신청구권제는 폐지하거나 적어도 개선이 필요한데, 개선방안으로는 전월세 신고제를 조속히 도입하여 당사자들이 대등한 지위에서 계약을 체결할 수 있도록 하고, 합의에 따라 갱신되는 계약의 임대차 존속기간을 자율적으로 정할 수 있도록 하는 방안 등을 고려해 볼 수 있다. 종국적으로는 계약갱신청권제를 폐지하고 주택임대차보호법 제4조 제1항의 최소임대차 기간을 3년으로 규정하여 임대인의 재산권 행사와 임차인의 안정적인 주거기간 확보의 균형을 꾀하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
Abstract
The Housing Lease Protection Act was amended in 2020 to help tenants stabilize their housing, and the contract renewal claim system was introduced. However, the contract renewal claim system violates the principle of private autonomy by effectively depriving the Lessor of the freedom to decide on the other party and form the contents of the contract for up to four years, violates the principle of excessive prohibition under Article 37 (2) of the Constitution, and violates the principle of excessive prohibition of the lessor's property rights, but it is difficult to say that it complies with the principle of trust protection. Several side effects have occurred since the contract renewal claim system was implemented, such as soaring lease prices, a sharp decrease in rental objects, contributing to the surge in lease fraud, and increasing the likelihood of disputes by causing unnecessary tensions or confrontations between Lessors and tenants. In this situation, the Supreme Court increased the burden of proof of the Lessor in the case where it was a problem to reject the request for contract renewal due to the Lessor's actual residence. It is reasonable for the lessor to bear the burden of proof of the claim regarding the intention to live, but the degree of proof should be mitigated with a low degree of probability or explanation, not a 'high probability'. In addition, most of the reasons that the target judgment sets out as circumstances to judge the authenticity of the Lessor's intention to live in are not suitable to be used as criteria for judgment. Therefore, the target judgment is not valid. In conclusion, the contract renewal claim system needs to be abolished or improved, and as an improvement plan, it is necessary to introduce the jeonse and monthly rent reporting system as soon as possible so that the parties can sign contracts on an equal footing, and to autonomously set the lease duration of the contract renewed according to the agreement. Ultimately, it would be desirable to abolish the contract renewal application system and set the minimum lease period under Article 4 (1) of the Housing Lease Protection Act to three years to balance the exercise of the Lessor's property rights and the securement of the tenant's stable housing period.
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