건축허용성의 부여와 반영
Grant of Development Permission and Its Reflection by City Planning
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초록
건축허용성은 개별 필지 또는 일단의 토지를 하나의 토지단위(垈地)로 상정할 때 그 지상에 건축물을 건축할 수 있는 공법적 지위로서, 이를 승인하는 행정청의 공적인 견해표명에 의해 확정된다. 건축허용성의 결정은 도시계획의 핵심기능 중 하나이므로, 이상적인 도시계획이라면 (1) 개별 필지의 건축허용성을 최초로 결정할 뿐만 아니라(건축허용성의 부여), (2) 결정된 개별 필지의 건축허용성을 도시계획에 반영해주는 기능까지 담당해야 한다(건축허용성의 반영). 그러나 한국의 용도지역제 도시계획은 개별 필지의 건축허용성을 규율하지 못하는 제한적 도시계획이므로 건축허용성을 부여하는 기능이 없을 뿐 아니라, 이미 결정된 건축허용성을 반영하는 기능도 없다. 결국 기성 시가지 내의 토지에 건축허용성을 부여하기 위하여 사용되었던 수단은 토지대장에 등재된 지목을 대지로 변경하는 토지형질변경절차였다. 또한 그렇게 부여된 건축허용성은 토지의 지목을 통하여 공시되었다. 이와 같이 개별 필지 단위로는 건축허가 전에(또는 동시에) 형질변경허가를 통하여 건축허용성을 부여받는 반면, 대규모 택지조성사업과 같은 도시계획사업이 이루어지는 경우에는 당해 사업에서 사업시행자가 개별 필지를 획지하고 건축허용성을 부여한다. 건축허용성이 부여된 토지는 사후적으로도 다른 토지들과 구별할 수 있는 수단이 필요하며 이런 수단을 통해 그 토지의 특권적 지위가 드러나게 된다. 건축허용성이 가장 잘 반영되는 제도는 지구단위계획이라는 도시계획이며, 만약 지구단위계획에서 건축허용성이 부여된 것으로 표시되어 있다면 당해 토지의 특권적 지위는 매우 강력한 것이다. 이에 비해 사후적으로 도시계획이 수립된 기성 시가지의 경우에는 도시계획의 수립 당시 이미 지목이 대지로 존재하고 있던 토지와 형질변경허가에 의해 지목이 대지로 바뀐 토지가 혼재하게 된다. 이들은 통상 실무적으로 잘 구별되지 않은 채 건축허용성이 부여된 특권적 지위를 갖는 토지로 취급된다.
Abstract
A development permission is the status by public law which permits construction on the development unit, and it is confirmed by official announcement of administrative agency. An Ideal city planning includes following two functions; (1) initial decision of development permission about every individual development unit and (2) reflection of those decisions to city planning. Since the Zoning system in Korea does not regulate development permission on each development unit, it does not have above mentioned two functions. Accordingly, the characteristic transfer of land used as the mean of development permission to individual development units in existing urban area. And the land category system notices the development permission granted by those manner. The other side, the promoter of Urban planning project lots the area out and determine development permission on each development unit. The development unit which is granted development permission by administrative agency needs an announcement method. District unit plans completely reflect the development permission of individual development units to city planning. So if the district unit plan records the development permission on specific development unit, the unit has special privilege of construction. Contrary to the above, there are two kind of “site”s in existing urban area; the one is categorized by land cadastral act, And the other is characteristic transferred one. These two are considered as development-permitted units without distinction in administrative practice.
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