擔保權實行競賣를 통한 不動産所有權의 取得과 公信的 效果
Realty Ownership Acquirement and Public Confidence Effects through Security Auction
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초록
부동산경매를 통하여 소유권을 취득하는 과정에서 부동산상에 존재하는 각종 권리를 처리하는 문제 중 쟁점이 되는 것은 다음과 같다. 유치권은 그 성립시기와 관계없이 다른 담보물권자나 경락인에 대하여 자신의 채권전부를 변제받을 때까지는 목적물을 유치할 수 있는 권리로서, 집행실무상 부동산유치권에 있어서 많은 문제점을 낳고 있다. 부동산유치권은 공시가 되어 있지 않아 매수인들이 매수참가를 꺼려 경매의 유찰을 부추기는 원인이 되고 있을 뿐만 아니라, 가장유치권이 진입하여 경매절차를 혼란스럽게 만들기도 한다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 유치권자에 대해서도 입법을 통해 배당가입을 인정하는 방안이나, 경매개시 후의 보전처분에 의해 부동산에 수리비지출을 못하게 하는 방안, 수리비를 지출한 경우에는 집행권원을 취득하도록 하는 방안 등을 고려해 볼 수 있다. 경매절차상 가압류의 취급에 있어서 판례는, 소유권이전등기 전의 가압류에 기하여 개시된 강제집행에서 현소유자의 채권자인 저당권자는 전소유자의 가압류채권자가 가압류청구금액의 범위 내에서 먼저 배당을 받고 남은 금액인 있으면 이를 배당받는다고 한다. 그러나 이러한 판례의 입장은 논리적 타당성이 결여되어 있다. 가압류채권자는 전소유자에 대한 채권자이다. 가압류의 상대적 무효로 인하여 가압류채권자가 가압류 한 범위에서는 여전히 그 부동산은 전소유자의 것으로 남아 있는 것이기 때문에, 전소유자의 가압류채권자는 자신의 채권확보를 위하여 전소유자의 부동산에 가압류를 신청하여 채권의 만족을 얻을 수 있는 것이고, 현소유자의 채권자는 현소유자의 부동산에 가압류를 신청하여 채권의 만족을 얻을 수 있을 뿐이다. 따라서 판례는 논리를 결여한 채 절차의 편의성만 따랐다는 비판을 면하기 어렵다. 집행권원을 근거로 하여 실시된 강제경매절차가 종결된 이상, 애초부터 집행권원에 표상된 실체적 청구권이 없었다 하더라도 그 목적물을 매수한 매수인은 유효하게 소유권을 취득할 수 있는데, 이를 공신적 효과라고 한다. 민사집행법은 대금완납에 따른 부동산소유권취득의 효과에 대하여 담보권의 소멸로 영향을 받지 아니한다고 규정하여(민사집행법 제267조) 담보권실행경매에 있어서도 일정한 범위의 공신적 효과를 인정하고 있는데, 그 인정범위를 두고 첨예한 대립을 하고 있다. 집행권원설은 담보권실행경매에서는 공신적 효과를 인정할 수 없다는 견해이다. 둘째, 집행권원적효력설은 집행법원이 경매개시결정을 통해 피담보채권의 존재나 변제기의 도래를 인정함으로써 마치 강제경매를 통해 집행권원을 취득하는 것과 같은 효력을 가진다는 것이다. 셋째, 실권효설은 채무자나 소유자는 경매개시결정의 송달에 의해 경매의 사실을 알고 있음에도 불구하고, 이를 저지하지 않은 책임이 있기 때문에 경매절차가 진행된 이상 경락인은 당연히 보호되어야 한다는 것이다. 특히, 채무자나 소유자가 경매절차가 진행 중이라는 사실을 알고 있으면서도 경매절차를 막지 아니하였고, 매수인은 이를 믿고 매수를 한 것이기 때문에 그 매수인을 보호하는 것은 당연한 것이다.
Abstract
A point of issue are each kinds in the auction for Real Estate. A lien of real estate can not registered in the real estate registration. Therefore, a purchaser could not apply for auction. A public auction procedure are so much problems by untruth lien. To prevent such problems must be recognized the allotment for the lien in the execution procedure. The next, a method to prevent the expenses of repair cost after attachment or a method to acquire the execution title. The current common views and precedents are liberty recognized the allotment of attachment creditors in real estate auction procedure. Creditors of the currently ownership can be allotment in the auction to apply one of previous ownership. But this common views and precedents are prefectly illogical. Attachment creditors are one of previous ownership. Creditors of previous ownership can be apply in the auction of previous execution procedure in the relativity-nullity of attachment. Creditors of currently ownership can be apply in the auction in currently execution procedure in the relativity-nullity of attachment. Therefore, common views and precedents could be criticized. A compulsory execution procedure by the execution title has been public confidence. A purchaser acquirement the real estate ownership by supply the loan in the compulsory execution procedure. A security execution procedure has been some public confidence that be prescribed in the Civil Execution Law. The public confidence in the security execution procedure has been each kinds theory. The first, theory of execution title can not recognized the public confidence in security execution procedure. The second, theory of a like of execution title can recognized the public confidence in security execution procedure. This theory is recognized the public confidence through beginning decision of auction. The third, theory of the loss right can recognized the public confidence in security execution procedure. That is, creditors and real estate owners are must be prevents the execution procedure by beginning decision of auction. For that reason, It is they who are to responsibility.
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