부동산거래관계에서 건물의 하자에 대한 시공자 등의 매수인에 대한 불법행위책임 - 일본 뱃부(別府)맨션사건을 실마리로 삼아 -
Tort Liability of Constructor on the Lack of the Building in the Real Estate Transaction - Based on Bepu Condominium Case in Japan -
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초록
민법은 계약책임과 불법행위책임을 손해배상법의 양대 지주로 규정하고 있다. 그런데 부동산거래관계에서 당사자 사이에 완전한 채무의 이행이 이루어지지 않은 경우, 채권자는 채무자에게 하자담보책임을 묻거나 채무불이행책임을 물을 수 있음은 현행 민사책임법상 당연하다. 이와 같은 유형은 계약당사자관계의 경우이다. 그런데 건축도급인이 수급인(시공자)과 건축도급계약을 체결하고 또한 설계·감리자와 위임계약을 체결한 후 그 건물을 제3자에게 매도하거나 또다시 전매한 경우(이른바 계약연속관계), 그 매수인이나 전득자가 사후에 그 건물에 대한 하자를 발견하여도, 매수인이나 전득자는 시공자 또는 설계·감리자와 직접적인 계약관계가 존재하지 않기 때문에 하자담보책임이나 채무불이행책임을 물을 수는 없다. 그렇다면 매수인이나 전득자는 그 하자에 대한 보수비용을 감내하여야 할 것인가가 문제이다. 이와 같은 경우 매수인 또는 전득자가 시공자 또는 설계·감리자를 상대로 불법행위에 의한 손해배상책임을 물을 수는 없는가. 부동산거래관계상의 불법행위책임에 대하여 설계·시공자 등은 건물을 건축함에 있어서 “건물로서의 기본적인 안전성이 결여되지 않도록 배려하여야 할 주의의무”를 과실판단의 전제로서 설정·부과함과 동시에 그 손해배상의 대상으로 “건물로서의 안전성을 해치는 하자”가 있는 때에는 거주자 등의 생명·신체 또는 재산을 위험에 빠뜨릴 수 있는 현실적인 위험이 초래된 경우가 아니라 하더라도 그 배상책임을 인정할 수 있다고 판시한 일본의 뱃부맨션사건 관련 판결은 우리에게 시사하는 바 크다 할 것이다. 따라서 이 연구에서는 계약책임과 불법행위책임의 책임법상의 기능을 고찰하고, 일본의 뱃부맨션사건 관련 판결들을 분석한 후, 종래 불법행위책임법이 보호법익으로 삼았던 생명·신체 또는 재산 즉 물리적 침해가 아닌 비물리적 침해에 해당하는 순수경제손실에 대한 배상책임의 법리를 검토하였다. 이와 같은 순수경제손실은 생명·신체 또는 재산에 대한 침해로 야기된 확대손해가 아니라는 점에 그 특징이 있다. 그리고 순수경제손실은 종래 계약교섭과정에서 계약체결을 부당하게 파기한 경우, 계약체결을 권유하는 정보에 잘못이 있는 경우, 금융기관 등이 투자자에게 제시한 각종 자료에 부실기재가 있는 경우 등의 유형과 함께 부동산거래관계에서 설계·시공자 등의 매수인 또는 전득자에 대한 불법행위책임 유형이 급부행위에 따른 손해발생 유형의 하나로서 새롭게 자림매김하게 되었다는 점에 주목할 필요가 있다. 아울러 부동산거래관계에 있어서 불법행위책임이 인정되기 위해서는 최소한 과실은 존재하여야 하고, 그 과실판단의 전제로서 설계·시공자 등에게 일정한 행위의무가 설정되어야 하며, 그와 같은 행위의무는 행정법상의 단속법규와 차원을 달리한다 하더라도 단속법규에 의한 행위규제가 위험방지를 목적으로 하는 불법행위법상의 행위의무와 실제로는 겹치는 경우가 많다는 점에서 그 상호 관련성에 주목할 필요가 있다.
Abstract
In this paper, by analyzing the case of the Bepu Condominium case in Japan, it is aimed to research the judicial doctrine which acknowledges the tort liability to a pure economic loss. In particular, if defects are found after the building has been sold to a third party, I have reviewed focus on whether the buyer can claim compensation to constructor for the repair fee. As a result, we could see the following conclusion. First, because the Korean Tort Law also has an "open" liability system, there is no obstacle of the legal system which recognizes a pure economic loss compensation. Second, in the real estate dealer, it is admitted tort liability for a pure economic loss when the duty of damage prevention exists in the constructor. Third, it is desirable for the constructor to understand that there is a "duty of care to pay attention so that the basic safety as a building is not harming"(premise for negligence judgment). And, if there is "lack to the basic safety as a building", the constructor will be liable to the owner for tort liability on the damages(scope of damages). Fourth, it is not necessary to be limited only when it causes the actual damage of the life and the body or property of the resident etc. It is enough, if damages can be realized due to defects of building in future. Ultimately, in the tort liability related to transactional relationship, the objects of that compensation must be a pure economic loss that is not a loss caused by the damage of life and body or property. In addition, it is necessary for a wrongdoer who caused such damage to be in breach of certain action obligations, we must be able to set up the action obligation to avoid the wrongful result in community life.
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