부동산매매계약에서의 자동실효특약의 유형과 그 효력
The Type and Effect of Automatic Cancellation Clause in the Contract of Real Estate Sales
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초록
부동산매매계약을 체결할 때 매수인의 채무불이행이 있으면 최고나 별도의 해제의사표시를 하지 않더라도 계약은 곧바로 해제되어 그 효력이 상실된다는 위와 같은 내용의 특약을 수기로 작성하여 당사자가 합의하는 경우, 그와 같은 계약 내용에 대하여는 「실권조항」이나「실권약관」 또는 「자동해제조항(특약)」, 「자동실효특약」이라고 하는 등 다양한 명칭이 부여되고 있으며, 그 효력 또한 논의의 대상이 되고 있다. 계약자유의 원칙상 채무자의 채무불이행이 있으면 최고나 해제의 의사표시 없이 자동적으로 계약의 효력은 상실된다는 특약은 일방 당사자에게 가혹한 것으로서 선량한 풍속에 위반되지 않는 한 유효하지만, 문제는 매수인이 매매대금(중도금 또는 잔대금)을 약정한 기일에 지급하지 못하면 계약은 자동적으로 해제된다고 하는 특약의 의미를 「해제조건 부여」로 이해할 것인지, 아니면 「해제권 유보조항」으로 파악할 것인지에 따른, 결국 「의사표시 해석」의 문제로 귀결된다. 먼저 용어문제로서 매수인이 매매대금(중도금 또는 잔대금)을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 최고 없이도 해제할 수 있다는 특약이나, 계약은 자동적으로 해제된다고 하든 아니면 무효나 취소가 된다고 하든 어떠한 내용의 특약 조항이든 모든 상황을 포괄할 수 있다는 점에서 이를 통틀어 「자동실효특약」이라는 표현이 가장 적절할 것으로 생각된다. 판례에 의하면, 자동실효특약의 유형은, 1. 최고 없는 해제특약, 2. 위약금에 부가된 자동해제특약, 3. 중도금 미지급시의 무효(취소)특약, 4. 잔대금 미지급시의 자동해제특약 등으로 나누어 진다. 이에 대하여 판례의 태도는 중도금 미지급 시에는 특약 내용에 따라 계약은 곧바로 해제되는 것으로 인정하지만, 그 밖의 경우에는 해제권을 유보한 것으로 파악하여 계약관계의 해소를 인정하지 않는다. 특히 잔대금 미지급시에는 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소우권이전등기의무의 동시이행관계를 이유로 매도인의 이행제공으로 매수인이 이행지체에 빠진 연후에 해제의 효과를 인정하고 있다. 이와 같은 판례의 해석론은 임의규정이 불과한 법정해제에 관한 민법규정을 강제로 적용하여 강행법규화 하려는 것으로서 동의할 수 없다. 자동실효특약이 어떠한 유형에 해당되던 관계없이 명시적인 계약 내용의 문언에 따라 해제조건을 부여한 것으로 해석함이 타당하다고 본다. 즉, 부동산매매계약 체결 당시 인쇄된 계약서 내용에 추가하여 수기 등의 방법으로 작성된 자동실효특약조항으로서, 매도인의 소유권이전등기의무 이행에는 별다른 문제점이 없고 매수인의 대금지급을 확보하기 위한 방안으로 자동실효특약 조항을 둔 경우에는 매수인이 매매대금 지급을 연체한 반면에 매매 목적물의 소유권 취득에는 아무런 장애가 없는 상황이라면, 중도금을 지급하지 않든 잔대금을 지급하지 않든 구분할 것 없이 자동실효특약에 따라 매매계약은 그 효력을 상실하게 되는 것으로 인정하여 원상회복의무 및 손해배상의무가 발생하는 것으로 해석하여야 할 것이다.
Abstract
In the contract of a real estate sales, there are many cases that add clauses containing a special agreement besides contents of a printed sales contract document. Especially a vendor wants to add an automatic cancellation clause in order to guarantee the certain payment of the purchase-price of a vendee. In a real estate sales, it generally takes about two or three months to pay the remainder since the contract of the real estate sales. The vendee may be protected through a injunction for prohibition of disposition or provisional registration on the subject matter of sale. On th other hand, the vendor does not have the proper ways to guarantee the certain payment of the purchase-price, and then uses an automatic cancellation clause. The types of a automatic cancellation clause on common practices of transaction are as in the following. 1. Unless a vendee does not pay a purchase-price, a vendor may rescind the contract without giving a peremptory notice. 2. Unless a vendee does not make an intermediate payment, the contract shall be rescinded automatically. 3. Unless a vendee does not pay a remainder, the contract shall be rescinded automatically. 4. Unless a vendee does not make an intermediate payment or pay a remainder, the contract shall be null and void. The Supreme Court has assessed differently not making an intermediate payment and not paying a remainder. That is, provided that a vendee does not make an intermediate payment, the contract shall be rescinded automatically. Whereas provided that a vendee does not pay a remainder, the contract shall not be rescinded automatically, as the vendee has the protest of concurrent performance. Even though there is an automatic cancellation clause, the vendor may rescind the contract only after the tender of his or her performance for the protection of the vendee. However, the interpretation of the Supreme Court is not reasonable. In case of concluding the contract of a real estate sales, the consent of the vendee for the automatic cancellation clause can be interpreted into giving up the protest of concurrent performance, too. The above interpretation of the Supreme Court is to overprotect the vendee. Thus, the effect of an automatic cancellation clause should be recognized without distinction of an intermediate payment and a remainder to honor a agreement of vendor and vendee.
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