부동산경매 특성에 있어서 AHP를 통한 위험요인분석
A Study on the Risk Factors Determining the Performance of Real Estate Auction-Using an AHP Technique
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초록
본 연구의 목적은 경매부동산에 존재하는 위험요인을 체계적으로 분석하여 입찰의사결정을 하는 참여자들이 종합적으로 위험을 관리하고 대처하는 방안을 모색하는 데 있다. 입찰경험이 많은 부동산경매 전문가들이 위험을 통제하고 관리하며 경매참여의 목적을 달성해내는 과정에 있어서 위험의 요인을 고찰하고 중요도 분석을 통하여 우선순위를 도출하였다. 연구의 방법으로는 부동산경매에 관심을 가지고 있거나 경매의 필요성을 인식하는 잠재적 입찰 참여자들과 이해관계인이 정확하게 인식하지 못하는 막연한 장애나 불확실성의 위험요인을 체계적으로 분석하여 위험의 요인을 도출하였다. 본 연구에서는 부동산경매에 다양한 형태의 위험요인 중 부동산경매에 존재하는 불확실성이나 장애요인의 내용을 위험으로 구분하여 경매 자체에 존재하는 위험, 외부에 존재하는 위험, 경매참여자의 개별적 성향에 의한 위험 등으로 구분하여 위험내용을 분석하였다.
Abstract
The real estate auction is special way of obtaining property right of real property. Even though it can be offered by private parties, we, in this research consider only real estate auctions offered by the court. Due to inherited uncertainty in bidding process and ever changing economic environments during reversion stage, it is arguably deemed to be riskier than any other real estate investment methods. We stratified into three categories the uncertainty surrounding the whole auction process from bidding to reversion: Internal risk factors, External risk factors, and Expectation failure that is, building a wrong expectation about future reversion price of the property won. We modeled expectation failure at the level of each individual bidder. We use typical AHP method to factor them out and succeed to rank them in a line based on above-mentioned three risk stratification. The questionnaire consists of multiple parts following mainly risk factor classification instead of time sequence from bidding to making profit as in other previous literatures.
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