주택시장의 손실회피 행태와 기준점 설정에 관한 연구
Loss Aversion and its Reference Point in the Housing Market
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초록
행태경제학자들에 의해 제안된 손실회피 개념은 주택을 소유하고 있는 가구의 주택거래 행태를 설명할 수 있다는 점에서 최근 각광을 받고 있다. 그러나 선행연구들은 이 손실을 현재 가격과 과거 구입가격 간의 차이로만 접근하고 있다. 하지만 주택은 보유기간이 길고 가격상승에 대한 기대가 작용할 가능성이 높기 때문에 최근 가격이 손실의 기준점으로 작동할 가능성이 충분하다. 이에 본 연구는 KLIPS 자료를 활용, 국내 주택보유가구의 행태를 분석한 결과 손실회피 현상은 최근 가격을 기준점으로 산정된 손실에서만 존재하는 것으로 확인된다. 구체적으로 최근 가격을 기준점으로 할 때 손실을 경험한 가구가 다른 주택으로 이동할 오즈는 손실을 경험하지 않은 가구의 0.02 수준으로 나타난다. 이는 손실을 경험한 가구가 기존 주택에 머무를 가능성이 통계적으로 유의하게 높음을 뜻한다. 아울러 이러한 손실회피의 성향은 아파트에 거주할수록, 부채가 있을수록, 그리고 다른 주택을 보유하고 있을수록 커지는 것으로 나타난다. 최초구입가격이 아닌 최근 가격이 손실회피의 기준점으로 사용된다는 사실은 향후 주택가격이 하락할 경우 그 파급효과가 보다 크게 나타날 수 있음을 시사한다. 이와 같은 가능성은 향후 직접적인 주택거래자료를 활용하여 보다 면밀히 검토되어야 할 것이다.
Abstract
In the last dozen years, loss aversion, a key component of prospect theory, has been rigorously applied to understanding seller behavior in housing market and have met with no small success. However, those studies have all assumed the original purchase price as the reference point for what would constitute a loss. This may be debatable; given that many houses are owned for long periods of time, other, more recent, reference points may be come into play. Based on an analysis of Korean homeowners from the KLIPS dataset, our study demonstrates that among Korean homeowners, recent prices are the primary reference point of loss. The odds ratio for loss calculated with a recent price reference point is 0.02, which is quite lower than that for loss calculated with a purchasing price reference point. This means that households experiencing loss in house value are reluctant to sell them. In addition, we also find that loss averse behavior among Korean homeowners increases if they live in apartment housing, are in debt or have other housing. The existence of an alternative reference point may amplify the effect of loss aversion in Korea when housing prices decrease. Further light should be shed on this possibility by new studies based on housing transaction data.
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