제한적 합리성에 의거한 주택가격과 거래량 관계 형성 요인의 실증분석
Empirical Analyses of Factors Shaping the Relationship between Housing Price and Trading Volume based on Bounded Rationality
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초록
본 논문은 인간의 합리성에 기초한 전통 경제이론으로는 설명할 수 없는 부동산시장의 이례적 현상 중의 하나로서 주택의 가격과 거래량 사이에 나타나는 양의 상관관계를 제한적 합리성에 의한 손실회피성 등 시장참여자의 행태를 통해 실증적으로 규명하는 데 목적이 있다. 이를 위해 국토연구원의 부동산시장 소비자 심리조사의 개별 응답자 단위 미시자료를 이용하여 과거 주택가격 변화의 인지수준과 미래 예측수준 사이의 관계가 주택의 잠재적 매도자인 소유자와 잠재적 매수자인 임차인에 따라, 그리고 가격상승기와 하락기에 따라 어떠한 차이를 보이는지를 스플라인 회귀분석을 통해 분석하였다. 실증분석의 결과, 먼저 가격 변화의 인지수준과 예측수준 사이에는 양의 상관관계가 존재하는 것으로 밝혀졌다. 이는 적응적 기대의 가격기대심리가 작용하고 있음을 확인해 주는 결과로, 가격상승기(하락기)에는 소유자와 임차인 모두 가격이 지속적으로 상승(하락)할 것으로 기대하고 거래에 임할 것임을 의미한다. 문제는 소유자와 임차인이 각각 ‘어느 정도’ 상승 또는 하락할 것으로 기대하고 있느냐로, 소유자의 입장에서는 가격상승기에 가격이 더 상승하고 하락기에 덜 하락하기를, 반대로 임차인의 입장에서는 상승기에 덜 상승하고 하락기에 더 하락하기를 기대하는 희망적 사고가 발견된다. 이로 인해 가격상승기와 하락기에 모두 매도용의가격이 매수용의가격보다 높게 형성되지만, 중요한 점은 가격하락기의 차이가 상승기에 비해 비대칭적으로 더 크게 나타난다는 사실이다. 이는 결국 최근 가격을 기준으로 할 때 매도자의 입장에서 가격상승에 따른 이득보다 하락에 따른 손실을 심리적으로 더 크게 느끼는 손실회피성에 기인하는 바, 이에 따라 가격하락기에는 소유자가 기대하는 하락폭이 비대칭적으로 더 크게 줄어들기 때문이다. 이러한 결과는 매도자의 손실회피성으로 인해 가격하락기에는 매도용의가격이 매수용의가격보다 높아 거래가 이루어지기 힘들다는 기존의 해석을 실증적으로 뒷받침한다.
Abstract
This paper aims to empirically illuminate the reason of the positive relationship between housing price and trading volume, one of anomalies in real estate market which cannot be explained by traditional economic theory presuming the rationality of human being, from a standpoint of bounded rationality. Based on the micro survey data on housing consumption psychology collected from the first quarter of 2011 to the second quarter of 2015, it investigates the relationship between each respondent’s recognized and predicted scales of quarterly housing price change and its difference between housing owners (potential sellers) and renters (potential buyers) as well as its difference between the periods of price increase and decrease, employing the spline regression model. Three major findings are as follows. First, a positive relationship is found between the recognized and predicted scales of quarterly housing price change, implying that adaptive expectation prevails, compared to rational expectation. Second, wishful thinking is also detected because the owners (renters) predict relatively smaller (larger) decrease in the period of price depreciation, but larger (smaller) increase in the period of price appreciation. As the result the predicted scale of the owners is higher than that of the renters in both periods of price depreciation and appreciation, but the difference is relatively much larger when the price decreases than when it increases. This is the third and the most important finding that verifies the existence of loss aversion of sellers, which causes the asymmetry characterized by small (large) trading volume coupled with price decrease (increase).
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