수도권의 공간적 주택하위시장 식별에 대한 연구
Identification of Spatial Housing Submarkets in the Capital Region Using Self Organizing Map and Chow Test
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본 연구에서는 수도권의 공간적 주택하위시장의 존재와 형태를 Neural Network의 한 유형인 자기조직화 지도(Self Organizing Map)와 Chow Test를 이용하여 분석하였다. SOM은 수도권 내 78개 시·군·구 지역을 사회·경제적 특성이 유사한 9개 대분류, 44개 중분류로 군집화하는 데 사용되었다. 군집화를 위해 78개 시·군·구에 대한 13개 사회·경제적 지표가 사용되었다. 9개 대분류 지역 중 비수도권에 위치한 1개 대분류 지역을 택하여 소속된 인접 시·군·구에 대해 공동주택 헤도닉 모델을 추정하고 추정된 함수 간의 계수의 동일함에 대한 가설이 Chow Test를 통해 검정되었다. 분석결과는 수도권 비서울 지역에 시·군·구를 단위로 하는 매우 개별화된 공간적 주택하위시장이 존재할 가능성이 높음을 보여주고 있다. 이러한 결과가 수도권을 대상으로 하는 헤도닉 분석에 주는 시사점은 수도권 전체를 대상으로 한 헤도닉 분석을 실시할 경우 하위시장의 존재로 인한 추정계수의 공간적 변화를 보다 본질적으로 보는 인식의 전환이 필요하다는 점이다. 그리고 이러한 인식의 전환을 반영하여 추정계수의 공간적 변화를 명시적으로 허용하는 공간확장방법(Spatial Expansion Method)이나 지리가중회귀분석(Geographically Weighted Regression)의 사용을 수도권에 대한 헤도닉 분석에 적극적으로 고려해볼 필요가 있다는 점이다.
Abstract
In this study, the existence of spatial housing submarkets in the Capital Region was tested using Self Organizing Map and Chow Test. The Self Organizing Map was used to form 9 large sized area-wide socio-economically homogeneous regional clusters and 44 middle sized area-wide socio-economically homogeneous regional clusters. To form the clusters, 13 socio-economic indicators of the 78 spatial administrative units in the Capital Region were used. One of the 9 large sized regional clusters, which includes non-Seoul spatial administrative units, was selected and, then, the stability of the coefficients of the hedonic housing price functions across the adjoining spatial administrative units in the cluster was tested using Chow Tests. The results of these tests showed that there exist spatially very disaggregated housing submarkets in this area. The results imply that we need to see the housing market of the Capital Region as intrinsically spatially disaggregated when we estimate hedonic housing price functions for this area and one should consider using Spatial Expansion Method or Geographically Weighted Regression which allows the spatial changes of the parameter values to conduct hedonic analyses about the Capital Region.
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