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국제학교가 인근지역 아파트 매매가격에 미치는 영향:인천 송도국제학교 사례

Impact of International Schools on Apartment Sales Prices in the Surrounding Area: The Case of Songdo International Schools in Incheon Metropolitan City

이재수|신광문|김철수
국토연구원|2022.03|국토연구 (The Korea Spatial Planning Review)|제112권 |pp. 91-109|DOI 10.15793/kspr.2022.112..005

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이중차분법다층모형공간효과Incheon Metropolitan CitySpatial Effect국제학교International School시간효과 인천광역시Difference-in-Differences AnalysisMulti-Level ModelTemporal Effect

초록

이번 연구는 교육열이 높은 국내에서 현재까지 연구 실적이 많지 않은 국제학교가 인근의 주택 매매가격에 대해 미치는 공간적･시간적 영향을 분석했다. 공간 데이터 분석과정의 공간적 자기상관의 문제를 해결하기 위해 다층모형으로 주택가격 결정요인을 조사했고 국제학교 개교과정에서 발생한 시기별 주요 이벤트가 인근 주택가격에 미치는 영향은 이중차분법을 적용하여 순수한 차이를 도출하였다. 송도 신도시의 국제학교 개교에 대해 야기된 많은 논란은 인근 주택의 매수심리에 큰 영향을 끼쳤으며 논란이 된 국제학교가 초등과정 중심으로 운영되는 점을 고려하여 통학 접근성에 따른 집값의 공간적 효과를 살폈다. 분석 결과, 국제학교 개교 예정 시점을 기준으로 주변 주택가격 상승에 유의미한 영향을 미쳤다. 일반적으로 주택에 대한 수요는 심리적 요인도 중요한데, 국제학교 개교과정의 개교 논란은 불확실성을 높여 개교예정일에 상승하였던 주택가격이 개교 논란이 증폭되자 개교일이 가까워지면서 오히려 상승과 하락이 혼재된 상태로 변화하였다. 국제학교가 인근 주택가격에 미치는 공간적 영향은 범위는 800~900m였다. 최초 개교예정일 기준으로 국제학교는 영향지역 내 아파트 가격에 정의 영향을 미쳤다. 두 차례 국제학교의 개교예정일이 연기되는 과정을 거치면서 실제 국제학교 개교일을 기준으로 하면 국제학교 개교가 인접지역내 아파트 가격에 유의미한 영향을 미치지 않았다. 수많은 개교 논란으로 불확실성이 커져 국제학교에 대한 가격상승분이 사라진 것으로 판단된다.

Abstract

This study examines the spatial and temporal impacts of Songdo international schools on housing sales prices in the surrounding area in Incheon Metropolitan City, Korea. In order to solve the problem of spatial autocorrelation that is inherent in the spatial data such as housing prices, multi-level models are estimated considering physical attributes and locational and environmental characteristics. In addition, the effect of major events by period on the apartment sales prices is quantified by employing the difference-in-differences method. Many of the controversies caused through the opening of international schools in Songdo New Town have had a significant influence on housing transactions and investment sentiment in the surrounding area. As a result, it has had a significant effect on the increase in surrounding housing prices based on the scheduled opening of international schools. In general, the demand for housing is important, but the controversy over the opening of international schools has increased uncertainty in the real estate market, and as the controversy over opening dates has continued, the cycle of rising and falling housing prices is repeated. The spatial impact of international schools on apartment sales prices range from 800 meters in radius. As of the initial scheduled opening date, the international schools have had a positive effect on apartment sales prices in the surrounding area. However, the opening of the schools does not significantly affect the apartment prices as the opening dates have been postponed twice. It is believed that the premium for the schools has disappeared due to growing uncertainties from the controversies over the opening of schools. This research is of academic significance in that this study is conducted in terms of the real estate market.

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