강행규정 위반과 물권적 효력 - 대법원 2021. 9. 30. 선고 2016다252560 판결에 대한 평석 -
Violation of Mandatory Provisions and the Validity ofReal Right's - Commentary on Supreme Court of September 30, 2021, 2016(DA)252560 -
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대법원에서 우선분양전환권을 규정하고 있는 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항을 위반하는 임대주택에 대한 매매계약은 강행규정 위반으로 무효라고 보았다. 이러한 대법원의 판단은 매도인인 우선분양의무자에게 임대주택의 소유권을 인정하여 자격임차인에게 우선분양전환권의 행사를 보장할 수 있다는 측면에서는 긍정적인 측면이 있으나, 제3자인 매수인 내지 매수인으로부터 해당 임대주택을 다시 매수한 양수인의 이익, 즉 거래안전을 침해할 수 있다는 측면에서 문제가 있다. 즉 지나치게 거래안전을 훼손할 수 있는 것이다. 본 논문에서는 구 임대주택법상의 우선분양전환권이 실질에 있어서 독일법상의 선매권과 유사하다는 차원에서 비교법적인 고찰을 통하여 독일법상 채권적 선매권과 물권적 선매권이 존재하고 제3자인 매수인에게 우선분양전환권을 긍정하기 위해서는 물권적 선매권으로 규정하는 입법방식이 필요하다고 지적하였다. 또한 우리 판례상 강행규정으로 인정하여 물권적 효력까지 부정한 예가 많지 않고, 형사처벌규정이 임대사업자만을 처벌하고 있을 뿐만 아니라, 법률상 거래안전을 보호할 만한 안전장치 없이 물권적 효력까지 부인하는 경우에는 강행규정성 인정을 아주 예외적으로 인정해야 한다는 차원에서 강행규정으로 본 대법원의 입장을 비판하였다. 우리 대법원에서 구 임대주택법의 입법목적과 취지를 고려하여 약자인 주택임차인을 강하게 보호하려는 선한 의지는 충분히 공감이 간다. 그러나 과도한 보호를 목적으로 한 사법 적극주의는 입법권의 범주를 넘어서는 것으로 문제가 될 수 있다. 본 판례에서처럼 강행규정 위반을 긍정하여 채권법적 무효뿐만 아니라, 물권법적 무효를 인정하는 경우에는 거래안전 보호 등을 충분히 입법적으로 고려해야 하는 것이 원칙이다. 이러한 보호장치가 마련되지 않은 이상 해당 규정을 명문의 규정이 없음에도 불구하고 강행규정으로 해석하여 해당 규정을 위반하는 법률행위의 효력을 무효로 선언함에 있어서 신중한 태도를 취할 필요가 있다고 생각된다.
Abstract
The Supreme Court of the Republic of Korea sentenced that contract for the sale of rental housing that violates Article 21 (1) and (2) of the former Rental Housing Act, which stipulates the right to convert preferential sale is invalid as a violation of compulsory laws. This sentence of the Supreme Court of the Republic of Korea has a positive aspect in that it can guarantee the exercise of the right to convert to a preferred sale to a qualified lessee by recognizing the ownership of the rental housing to the seller, the person responsible for the preferential sale. However, it has problems in that it may infringe on the interests and transaction safety of the transferee who purchased the rental housing again from a third party or buyer. In other words, it may excessively damage transaction safety. In this commentary, it is pointed out that the pre-sale conversion right under the former Rental Housing Act is similar to the pre-sale right under German civil law. A legislative method is needed to affirm the pre-sale conversion right to a third-party buyer through comparative legal consideration. In addition, there are a few cases in which the effect of real rights is denied by recognizing it as a compulsory law, and criminal punishment regulations not only punish rental businesses but also deny the effect of real rights without a safety device to protect transaction safety. Considering the legislative purpose and intention of the former Rental Housing Act, the goodwill of the Supreme Court of the Republic of Korea to firmly protect the vulnerable housing tenants is fully agreed upon. However, judicial activism for excessive protection can be problematic as it goes beyond the scope of legislative power. As in this case, it is a principle that sufficient legislative consideration should be considered not only the invalidity of the bond law but also the protection of transaction safety in the case of acknowledging the invalidity of the real rights law in affirmation of the violation of the compulsory law. Unless such a protective device is implemented, it is necessary to take a prudent attitude in interpreting the provisions as a compulsory law and declaring the effect of legal acts violating the provisions invalid when there are no stipulated provisions.
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