상가건물임대차보호법상의 여러 규제와 그 부작용에 관한 고찰
Die Regelungen des Gewerberaummietschutzgesetzes und deren Nebenwirkung
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초록
한국의 상가건물임대차보호법은 상가임차인에게 10년의 최소 임차기간을 보장한다. 그리고 그 기간 차임ㆍ보증금의 증액을 5%로 제한하며, 그 기간이 만료된 뒤에도 상가임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 기회를 보장한다. 임차인의 권리금 회수를 임대인이방해한 경우 임대인은 그 권리금에 상당하는 손해를 배상하도록 규정한다. 그러나 이렇게 상가건물임대차보호법이 10년의 임대차기간을 보장한 결과 상가건물에 대한 효율적 단기투자는 줄어들었다. 상가건물임대차보호법이 차임ㆍ보증금의 증액을 5%로 제한한 결과 상가임대인은 상가임차인과 계약을 처음 체결할 때부터 높은 차임을 요구하게 되었고, 차임의 시세가 떨어졌을 경우 그 시세가 다시 올라갈 때까지 상가를 공실로방치하게 되었다. 상가임대차에 관하여 계약자유를 폭넓게 인정하고 있는 미국ㆍ독일은 물론이고, 영국ㆍ프랑스ㆍ일본과 같이 상가임대차를일정 부분 규제하는 나라들도 한국과 같이 단기임대차와 차임 증액을 이렇게 경직되게 규제하지는 않는다. 게다가 한국의 상가건물임대차보호법이 상가임차인의 권리금 회수기회, 특히 바닥권리금의 회수기회를 보장한 결과, 한국의 상가임대인은 이러한 의무에서 벗어나기 위하여 1년6개월 동안 상가건물을 공실로 방치하게 되었다. 이처럼 상가임대인 입장에서 상가건물임대차보호법은 경제적 효율성과 유연성을 훼손하는입법일 뿐이고, 상가임차인 입장에서 상가건물임대차보호법은 월세 인상의 원인이 될 뿐이었다. 게다가 사회경제적 측면에서 봤을 때 한국의 상가건물임대차보호법은 한국 상가건물의 공실을 늘리는 원인이 되었다.
Abstract
Das koreanische Gewerberaummietschutzgesetz garantiert gewerblichen Mietern eine Mindestmietdauer von 10 Jahren, begrenzt Miet- und Kautionserhöhungen während dieses Zeitraums auf 5% und selbst nach Ablauf des Zeitraums können gewerbliche Mieter den Übernahmepreis von neuen Mietern zurückerhalten. Es gewährleistet die Möglichkeit dazu und sieht vor, dass bei Eingriffen des Vermieters er einen Schadensersatz in Höhe des Übernahmepreises zu leisten hat. Aufgrund dieses Gesetzes, das eine Mietdauer von 10 Jahren garantiert, sind jedoch effiziente kurzfristige Investitionen in Gewerbegebäude zurückgegangen. Aufgrund der Begrenzung der Erhöhung der Miete und Kaution auf 5% durch dieses Gesetzes waren Gewerbevermieter gezwungen, ab dem ersten Vertragsabschluss mit einem Gewerbemieter eine hohe Miete zu verlangen. Das Einkaufszentrum blieb leer. Neben den Vereinigten Staaten und Deutschland, die die Vertragsfreiheit bei gewerblichen Mietverträgen weitgehend anerkennen, regeln Länder, die gewerbliche Mietverträge in gewissem Umfang regulieren, wie das Vereinigte Königreich, Frankreich und Japan, kurzfristige Mietverträge und Mieterhöhungen nicht so streng als Korea. Aufgrund des koreanischen Gewerberaummietschutzgesetzes, das gewerblichen Mietern die Möglichkeit garantiert, Übernahmepreis zurückzuerhalten, ließen koreanische Gewerbevermieter darüber hinaus Gewerbegebäude ein Jahr und sechs Monate lang leer stehen, um dieser Verpflichtung zuentgehen. Somit handelt es sich beim Gewerberaummietschutzgesetz aus Sicht der Gewerbemieter lediglich um eine Regelung, die die Wirtschaftlichkeit und Flexibilität untergräbt, und aus Sicht der Gewerbemieter ist das Gewerberaummietschutzgesetz lediglich Ursache für Mieterhöhungen. Darüber hinaus lässt sich aus sozioökonomischer Sicht erkennen, dass das koreanische Gewerberaummietschutzgesetz den Leerstand koreanischer Gewerbegebäude nur erhöht hat.
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