본문 바로가기
KERD
논문KCI 등재

PSM과 UTP 모형을 활용한 주택재개발사업의 일반분양가격 추정에 관한 연구

A Study on the General Presale Price Estimation of Housing Redevelopment Project Using PSM and UTP Models

진연화
(사) 한국도시재생학회 (Korea Urban Regeneration Association)|2020.08|도시재생 (Journal of Korea Urban Regeneration Association)|제6권 제2호|pp. 23-56

0

조회

0

다운로드

0

인용

0

참고문헌

키워드

주택재개발사업부동산 경기침체기일반분양가격 추정가격민감도측정(PSM)고유목표지점(UTP)

초록

When the real estate recession continues after 2008, the redevelopment associations in Seoul and the neighboring metropolitan area are relocated to a price point that can be accommodated by consumers in the home sales market by refining the high presale price that was confirmed at the time of approval of the management disposition plan ahead of general presale. The necessity for the pre-sale was raised. However, due to the peculiarity of the residential redevelopment project district, the loss of the general presale price was transferred to the additional charges of the owners (members), so it was not possible to use the presale price card at will. In order to persuade the rights holders (members), objective data was needed, and the joint project operator (LH) conducted a pre-sale price survey questionnaire and derived pre-sale prices based on the results. Any real estate price drop due to the real estate recession is recognized, and not only the housing redevelopment business area is subject to additional charges, but all real estate owners across the country have the asset value falling, and even if the price cut is adjusted, the additional loss must be completed. Can be prevented. As a result of the survey, the union and joint project operator calculated an appropriate presale price. And, from October 2011 to April 2014, as a result of the pre-sale, the 20-pyeong to 30-pyeong units were 100% pre-sale. In addition, the pre-sale contract rate showed a progress of 35% above the 45-pyeong equilibrium level. The demand function derived from the PSM analysis method can be considered to have a high hit ratio of over 90%. When applied with the UTP method in the real estate field, it can be widely used as a method for estimating the general presale price.

Abstract

When the real estate recession continues after 2008, the redevelopment associations in Seoul and the neighboring metropolitan area are relocated to a price point that can be accommodated by consumers in the home sales market by refining the high presale price that was confirmed at the time of approval of the management disposition plan ahead of general presale. The necessity for the pre-sale was raised. However, due to the peculiarity of the residential redevelopment project district, the loss of the general presale price was transferred to the additional charges of the owners (members), so it was not possible to use the presale price card at will. In order to persuade the rights holders (members), objective data was needed, and the joint project operator (LH) conducted a pre-sale price survey questionnaire and derived pre-sale prices based on the results. Any real estate price drop due to the real estate recession is recognized, and not only the housing redevelopment business area is subject to additional charges, but all real estate owners across the country have the asset value falling, and even if the price cut is adjusted, the additional loss must be completed. Can be prevented. As a result of the survey, the union and joint project operator calculated an appropriate presale price. And, from October 2011 to April 2014, as a result of the pre-sale, the 20-pyeong to 30-pyeong units were 100% pre-sale. In addition, the pre-sale contract rate showed a progress of 35% above the 45-pyeong equilibrium level. The demand function derived from the PSM analysis method can be considered to have a high hit ratio of over 90%. When applied with the UTP method in the real estate field, it can be widely used as a method for estimating the general presale price.

참고문헌 (42)

  1. 지표로 본 지난 40년간 부동산정책의 성과와 과제, "강미나", 국토연구원, ~, pp.국토정책Brief 684 (2018)
  2. 강병식, "주택재개발사업의 공공지원 효과분석", 석사, pp.2015
  3. 강신은, "관리처분계획방식 정비사업에 관한 법적 연구 : 주택재개발·재건축사업을 중심으로", 박사, 법학과 행정법전공, pp.2012
  4. 곽정근, "도시 순환정비사업의 공공부문과 민간부문의 역할에 관한 연구 : 성남시 단대·중3 지역을 중심으로", 박사, 행정학과 지역개발학전공, pp.2013
  5. 권이상, "판교·분당 덕볼까...성남 구시가지 분양 스타트", 중앙일보 조인스랜드, ~ (2009)
  6. 국토교통부, "민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진", 국토교통부, ~ (2019)
  7. 김기혁, "공동주택 적정분양가 산정을 위한 시뮬레이션 모델 개발", 석사, pp.2020
  8. 김성호, "분양가 상한제 시행에 따른 공동주택 옵션상품 선호도 및 지불의사 금액 결정구조 분석", 석사, 도시및부동산개발학, pp.2009
  9. 김재문, "아파트 분양마케팅의 진행단계별 문제점 및 개선방안 : 공급자 측면을 중심으로", 석사, 건설경영학과, pp.2014
  10. 김준수, "PSM기법과 분위회귀분석을 활용한 공동주택 개발사업지 분양성 예측", 주택연구, 22(2), pp.31~54 (2014), 한국주택학회
  11. 김준수, "PSM기법을 활용한 공동주택개발사업지의 수요예측", 주택연구, 21(1), pp.5~35 (2013), 한국주택학회
  12. 김지호, "대학교 민자기숙사 BTO사업의 최초사용료 추정에 관한 연구: PSM(Price Sensitivity Meter)과 UTP(Unique Target Point)기법을 중심으로", 국토연구, 70, pp.167~189 (2011), 국토연구원[DOI]
  13. 코로나19 경제위기, 끝은 보이고 있는가?, "김태영", 경기연구원, 1~25, pp.이슈&진단 409 (2020)
  14. 청주 동남지구 개발 선호도 및 개발 방향 설정을 위한 조사, "대한주택공사", 대한주택공사, 1~112 (2007)
  15. 박재경, "지방중소도시 주상복합아파트 분양가 추정에 관한 연구", 석사, 부동산건설·개발전공, pp.2014
  16. 박재경, "PSM기반 중소도시 주상복합 아파트의 분양가 추정에 관한 연구", 한국건설관리학회 논문집, 15(4), pp.86~94 (2014), 한국건설관리학회[DOI]
  17. "코로나19, 대공황 수준 경제 위기...세계 질서 영원히 바꿔놓을 것" (2020)[URL]
  18. "도시 및 주거환경정비법" (2020)[URL]
  19. 안경환, "주택재개발사업 초기단계에서 비례율 적용에 의한 수익성 예측모델", 박사, 건축공학과 건축재료및시공(건설관리)전공, pp.2013
  20. 안정민, "주택재개발사업 시행단계의 위험요인 분석", 석사, 건축공학, pp.2011
  21. 오준묵, "분양가상한제의 제도개선 방안에 관한 연구 : 서울지역 분양가상한제 분양사례를 중심으로", 석사, 부동산학과 부동산학전공, pp.2013
  22. "판교 분양가 1500만-1700만 원" (2008)[URL]
  23. "포스트 코로나, 부동산 투자시장 급변한다" (2020)[URL]
  24. 이광균, "수요자특성별 아파트 분양마케팅에 관한 연구 : 강남과 강북지역의 선호요인비교", 석사, 부동산개발ㆍ관리, pp.2011
  25. 이광민, "국민임대주택 지불의사 임대료 분석-PSM기법의 적용", 주택연구, 16(1), pp.5~26 (2008), 한국주택학회
  26. 이상연, "PSM과 UTP 기법을 이용한 친환경 아파트 수요에 관한 연구", 주택연구, 18(1), pp.89~103 (2010), 한국주택학회
  27. 이창무, "PSM기법을 이용한 국민임대주택 지불의사 임대료 결정구조 분석", 국토계획, 42(4), pp.149~159 (2007), 대한국토·도시계획학회
  28. 이창무, "도심형(역세권) 공공임대주택의 수요특성 사례 분석", 서울도시연구, 10(4), pp.191~207 (2009), 서울연구원[DOI]
  29. "국토부, 민간택지 분양가 상한제 시행 석 달 연기" (2020)[URL]
  30. 코로나19 글로벌 확산이 세계 경제에 미치는 영향, "임준혁", 한국은행, 1~16, pp.국제경제리뷰 2020(9) (2020)
  31. 정주희, "주택정책이 수도권 아파트시장의 가격 및 거래량에 미친 영향 : 보금자리주택 공급 및 DTI 규제를 중심으로", 박사, 도시계획및부동산학과 부동산학전공, pp.2013
  32. 조한진, "PSM 가격평가 주체에 따른 아파트 가격결정 효용성 실증연구", LHI Journal, 7(4), pp.217~223 (2016), 한국토지주택공사 토지주택연구원
  33. 진연화, "실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가 및 최적 투자시점 분석", 석사, pp.2016
  34. 진연화, "퍼지 실물옵션을 이용한 공공참여형 가로주택정비사업의 사업성 가치평가", 박사, pp.2020
  35. 최일용, "부동산정책과 주택가격지수와의 상관관계 연구 : 참여정부와 이명박정부의 부동산정책 비교를 중심으로", 석사, 금융공학전공, pp.2012
  36. 성남 단대·중동3 구역 신규 아파트 개발을 위한 마케팅 조사, "한국토지주택공사", 한국갤럽조사연구소, 1~77 (2009)
  37. 성남 중동3 재개발정비 사업지구 마케팅 조사, "한국토지주택공사", (주)리서치알앤에이, 1~31 (2010)
  38. 성남1단계(중동3 주택재개발) 사업 분양 마케팅 제안서, "한국토지주택공사", Lens, 1~49 (2011)
  39. Kent, B. M., "PRICING:Marketing profitable Decisions", pp.1~688 (2002), Mcgraw-Hill Inc
  42. Westendorp, Van, P.H., "NSS Price Sensitivity Meter(PSM) - A New Approach to study to Study Consummer-Perception of Prices", Proceeding of the 29th ESOMAR Congress, pp.139~167 (1976), ESOMAR Publication

관련 논문AI추천

PSM기법을 활용한 공동주택개발사업지의 수요예측김준수, 백민석, 이상엽한국주택학회 · 주택연구2013 · 제21권 제1호부동산 경기침체기에 적합한 공공주택 일반분양가격 추정 방법에 대한 연구 : 성남단대 주택재개발사업을 중심으로유정석, 진연화재단법인 경기연구원 · GRI연구논총2020 · 제22권 제3호PSM기법과 분위회귀분석을 활용한 공동주택 개발사업지 분양성 예측고석찬, 김준수한국주택학회 · 주택연구2014 · 제22권 제2호PSM과 UTP 기법을 이용한 친환경 아파트 수요에 관한 연구신승우, 이상연한국주택학회 · 주택연구2010 · 제18권 제1호재개발사업 구역 내 주택가격 결정요인별 영향 분석이상엽, 이재원한국부동산분석학회 · 부동산학연구2021 · 제27권 제1호재건축부담금 개시시점 주택가액의 합리적 조정방안 연구 - 공시가격 현실화율 반영 위한 실거래가격 적용기준 중심으로 -유기용, 이재우한국감정평가학회 · 감정평가학논집2021 · 제20권 제3호

이 간행물의 다른 논문 (3건)

인천 더불어마을 희망지사업 추진 특성조상운, 김영은pp. 5-22신규 지하철 개통이 주변 아파트 가격에 미치는 영향: 지하철 서해선 노선을 사례로마창욱, 조미정pp. 57-76도시재생뉴딜사업의 활성화요인 인식차이 분석: 주거재생형 도시재생뉴딜사업을 중심으로최재국, 김호철pp. 77-95
원문 보기