서울시 아파트의 전세가격 격차에 영향을 주는 요인에 관한 연구
A Study on the Factors Affecting Rental Price Gap of Apartments in seoul
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초록
본 연구는 실증적으로 서울시 주상복합아파트의 전세가격 격차 결정 모형을 구축하는 데 그 목적이 있다. 전세가격 격차는 주상복합아파트의 가치를 정밀하게 평가하는 데 유용하다. 본 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 기초통계 결과에서 주상복합아파트의 대지에 대한 개별공시지가는 일반 아파트의 대지와 비교하면 3.3㎡당 가격 수준이 매우 높다 그러나 전세가율의 경우에는 주상복합아파트가 일반 아파트에 비해 상대적으로 낮았다. 이는 주택의 종류에 따라 전세가격이 달라질 수 있다는 것을 의미한다. 둘째, 서울시 주상복합아파트의 전세가격 격차 결정요인의 주요 변수는 주택면적과 지가이다. 주택면적이 한 단위 증가할 때, 한 단위의 전세가격 격차가 증가한다. 또한 지가가 증가할수록 전세가격 격차가 증가한다. 셋째, 주상복합아파트의 전세가격을 선형, 로그_로그모형으로 구분해 분석한 결과, 선형 모형의 경우에는 전세가율, 주택면적, 세대수, 전세 하한가격이 가격 격차에 유의한 영향을 주며, 로그_로그 모형의 경우에는 주택면적과 공시지가만이 유의한 영향을 주었다. 그리고 주택의 호별 면적, 방의 개수, 경과 년수, 입지에 따라 주상복합아파트의 전세가격 격차에 차이가 나타난다. 본 연구는 주상복합아파트의 전세가격에 영향을 주는 경관, 일조, 소음 그리고 상권 특징 등을 모형에 포함하지 못한 것이다. 따라서 향후에는 독립변수로서 주상복합아파트가 입지 및 아파트 관리비 등을 추가해 종합적으로 주상복합아파트의 전세가격 격차의 특성을 파악하고자 한다.
Abstract
This article proposes a empirical methods for the rental-price gap determinants of mixed-use housing in Seoul by using hedonic price function. The rental-price gap is a very important factor in analyzing the value of the mixed-use apartment. The results of this study are as follows. First, the land price of mixed-use apartments is higher and its rental price is lower than those prices of residential apartments respectively. It means that rental prices can vary depending on the housing types. Second, the major determinants of rental-price gap of mixed-use houses are housing price and land price. When 1 unit of housing size increases, 1 unit of rental-price gap increases. Also, it is true in the relationship between the land price and the rental-price gap of mixed-use apartments. Third, according to the results of the analyses, rent ratio, housing size, household units and the lowest limit of rental price are affecting rental-price gap at the linear hedonic price model. On the other hand, housing size and land price are only effective to rental-price gap at the log-log hedonic model. Also, it was analyzed that size of each housing unit, number of rooms, building age and location have effects on the rental-price gap of mixed-use buildings in Seoul. It is the limit of this study that the landscape, the level of sunshine, noise and the characteristics of trade area are excluded. We will try to study the topics including the factors in the future.
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