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‘동시이행항변권과 부당이득’의 몇 가지 쟁점에 관한 소고

Study on some Issues regarding Exceptio non adimpleti contractus and Unjust Enrichment

서종희
한국재산법학회 (THE KOREAN SOCIETY OF PROPERTY LAW)|2015.11|재산법연구 (THE JOURNAL OF PROPERTY LAW)|제32권 제3호|pp. 53-90

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부당이득Unjust Enrichment지상물매수청구권부속물매수청구권동시이행항변권임대차계약의 소멸쌍무계약의 무효․취소Exceptio non adimpleti contractusLessee’s Right to Demand Purchase of BuildingLessee’s Right to Demand Purchase of AccessoriesNullity and Voidance of a bilateral contract.

초록

우리 통설과 판례는 쌍무계약이 무효․취소된 경우의 쌍방의 부당이득반환의무는 동시이행항변관계에 있다고 본다. 그러나 이러한 전제에서 발생하는 불합리를 해결하기 위해 독일, 일본, 프랑스에서 어떠한 방법들이 시도되었는지를 확인할 필요가 있다. 특히 우리는 독일 및 일본에서 주장된 차액설 및 사실적 견련성설 등의 의미와 한계를 확인하고, 해제의 법리를 통해 쌍무계약의 무효․취소의 반환관계를 해결하려고 하는 프랑스의 판례 및 학설의 동향을 주목할 필요가 있다. 또한 향후 부당이득법 개정시 해제와의 정합성을 고려하여 무효․취소의 반환법리를 규율하려는 프랑스 및 일본의 개정안을 고려하여야 할 것이다. 원칙상 동시이행항변권을 행사하면서 반환해야 할 목적물을 점유하는 경우, 그 점유자는 목적물에 대한 점유․사용수익권을 가지지 않는다. 따라서 임차인이 동시이행항변권을 행사하면서 임차목적물을 계속 점유하는 경우 또는 임차인이 지상물매수청구권을 행사하여 매매대금을 반환받을 때까지 동시이행항변권에 기하여 건물 등을 점유․사용하였다면 그는 대지에 대한 사용이익을 부당이득으로 반환해야만 한다. 이 때 부당이득을 하였는지는 단순한 ‘이용가능성’이 아닌 임차권자가 실질적인 ‘이득’을 취하였는지를 기준으로 판단해야 할 것이다. 따라서 매수청구한 건물을 단순히 소유․점유하고 있는 임차권자는 실질적으로 대지에 대한 사용이익을 취득한 것으로 보아서는 안될 것이다. 또한 민법 제643조에 기하여 지상물 매수청구권을 행사하여 목적 건물을 점유․사용한 임차인이 임대인에게 부당이득의무를 지는 경우에도, 부당이득액을 통상적인 임료상당액으로 보아서는 안될 것이다. 왜냐하면 임대인이 지상물에 대한 매매대금을 지급하기만 하면, 임차인이 가지는 동시이행항변권은 소멸되기 때문이다. 요컨대 법원은 임차인이 언제든지 반환해야 하는 운명을 지닌 건물을 점유․사용하고 있다는 점을 감안하여 사용이익액을 산정해야 할 것이다.

Abstract

If one of the parties has rescinded the contract, each party shall be liable to restore his other party to his original position(Para 1 of Art. 548 of the Korean Civil Act). While if a bilateral contract is void, each party shall be bound to return benefit which received by the other party's performance(Art. 741 of the Korean Civil Act). In the latter case, amount of benefits to be returned by person enriched will vary depending on whether he is a good faith or not. On the other hand, in case of rescission, the parties to a bilateral contract shall be liable to return the fruits and interest which acquired by benefit that the other party's performance, irrespective of good faith. I consider that amount of benefits to be returned of rescission and voidance should be the same in order to avoid unreasonable results. To put it in a nutshell, if a bilateral contract null and void, each party shall be bound to return such benefit by not Art. 748 of the Korean Civil Act but Art. 548 of the Korean Civil Act. Lessee may ask the lessor to purchase buildings on land remaining after the expiration of the period of the lease of land. He may refuse performance of his own obligation until the leaser pay the purchase-price. Thus, he shall have possessory right to both buildings and land by exceptio non adimpleti contractus(Art. 536 of the Korean Civil Act). However, if he's got a ‘real enrichment’ through possession, he shall be bound to return such benefit(Art. 741 of the Korean Civil Act). In other word, though lessee can use an object and take profits from buildings and land while exercising exceptio non adimpleti contractus, he must pay rent. By the way, he shall pay not ordinary rent which he will have to pay if a land lease contract but rent considering the special circumstances. The latter is cheaper than the former.

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