주택임차인의 보증금 사고 예방에 관한 사법적 검토
Judicial Review on Prevention of Surety Deposit Accidents by Home Tenants
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초록
보증금 사고란 임차인이 임대인으로부터 보증금을 회수하지 못하는 것을 말한다. 그 사고의 원인은 다양하겠지만, 채권적 전세의 관행에서 비롯한 ‘고액의 보증금’이 가장 큰 원인이라고 생각된다. 즉, 고액이기 때문에 임대인의 자력부족 상황이 초래될 가능성이 크고, 이 경우 임차인이 보증금을 회수할 가능성은낮아지며, 보증금 사고로 연결된다. 이를 방지하기 위해서 주택임대차보호법상의 우선변제제도를 비롯한다양한 법적 제도가 마련되어 있지만, 이는 임차인의 보호에 미흡하다. 사법적으로 보증금 사고를 예방하기 위해서는, 첫째 주택임대차보호법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 민간임대주택에 관한 특별법 등에 분산되어 있는 보증금의 보호제도에 대한 법령체계와 용어를 정비할 필요가 있고, 둘째 임대차계약의 당사자인 임대인과 목적물에 대한 정보 공개를 제도화할 필요가 있으며, 셋째 주택임대차표준계약서를 의무화할 필요가 있다. 한편, 현재는 보증금 사고에 따른 위험을 임차인이 스스로 대비하는 형태의 보험제도가 일반적이지만, 민간임대주택에 관한 특별법에서와 같이 임대인에게 보증보험의 가입을 강제할 필요가 있다.
Abstract
A surety deposit accident is a case in which the lessee is unable to recover the surety deposit from the lessor. The reason of the accident may be varied, but the biggest cause is thought to be the ‘large amount of surety deposit’, which is derived from the practice of claimable lease on a deposit basis. That is, if the lessor's financial power is insufficient, the lessee is less likely to recover the surety deposit, which leads to a surety deposit accident. To prevent this accident, various legal systems, including the preferential reimbursement system under the Housing Lease Protection Act, are in place, but accidents still occur frequently. In order to legally prevent surety deposit accidents, first, it is necessary to reorganize the legal system and terminology for the security deposit protection system distributed in the Housing Lease Protection Act, the Act on Real Estate Transaction Report, etc., and the Special Act on Private Rental Housing. Second, it is necessary to institutionalize the disclosure of information about the lessor who is a party to the lease contract and the object, and third, it is necessary to make the standard housing lease contract mandatory. On the other hand, the current insurance system is a form in which the lessee prepares himself/herself for the risk of surety deposit accidents, but as in the Special Act on Private Rental Housing, the lessor must be forced to purchase guarantee insurance.
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