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논문KCI 등재

부동산 거래에서 스마트계약 적용의 민사법적 쟁점

Civil legal issues of smart contract application in real estate transaction

손명지
한국부동산법학회 (KOREA ASSOCIATION OF REAL ESTATE LAW)|2022.12|부동산법학 (Real Estate Law Review)|제26권 제4호|pp. 1-22

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블록체인Blockchain스마트계약smart contract스마트계약을 통한 부동산거래블록체인 기반 부동산등기real estate transaction through smart contractblockchain-based real estate registration
주제분류법학

초록

이 글에서는 블록체인기술을 활용한 스마트계약의 특징을 살펴보고, 이를 부동산거래에 적용할 때의 법적 쟁점에 관해 고찰한다. 스마트계약은 가상세계를 통해 법적 규율로부터 절연된 계약의 이행을 목적으로 탄생된 기술이지만, 그 이행의 대상이 가치의 귀속주체가 현실공간의 존재이므로 현실세계의 규율로부터 완전히 자유로울 수 없고, 당사자의 인식이나 의사결정, 결과가치의 평가, 제3자에 대한 책임 등에서 계약법적 접점을 가지게 된다. 스마트계약과 관련된 쟁점은 알고리즘을 기반으로 채무계약이 성립은 되지만 그것이 미리 입력된 코드로 혹은 약속된 바와 같이 자동적으로 이행이 이루어지는 것일 뿐이라고 볼 것이다. 스마트계약의 특징은 계약의 이행이 자동화된다는 것에 있으므로, 계약법상 분쟁의 초점이 계약의 위반보다는 주로 계약의 성립에 있다. 전통적인 계약에서 청약과 승낙은 스마트계약의 성립에도 문제되지 않으며, 스마트계약을 계약으로 본다면 그것은 요물계약이자 의사실현계약의 한 종류로 이해할 수 있다. 스마트계약의 성립 과정상 무효 또는 취소사유가 있는 경우, 민법상의 무효, 취소에 관한 법리가 스마트계약에 적용될 수 있는 것인지에 관한 문제된다. 스마트계약을 계약으로 보는 입장에서 계약의 성립에 관한 민법의 규정이 스마트계약에도 원칙적으로 당연히 적용된다. 일반적인 계약이 계약의 성립요건과 효력요건을 갖추어야 구속력을 갖는 것과 달리 스마트계약은 계약의 유･무효를 가리지 않고 기계적으로 급부가 실행된다. 따라서 심지어 강행법규에 위반되거나 의사표시에 하자가 있더라도 이행에 장애가 되지 않으므로 소비자 등 약자 보호에 매우 취약하다. 이에 관한 법적 대안이 필요하다. 현행 민법상 부동산소유권이전을 위해서는 매매계약과 등기를 그 요소로 하는데, 실체법상 매매 등의 법률행위를 요식계약으로 구성하여 국가가 관리하는 블록체인 자산의 이전과정을 등록하는 것을 법제도로 의무화하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 토지거래와 관련된 실체법상의 관계를 얼마나 블록체인상에 표현할 수 있는지가 문제되는데, 이 경우에는 블록체인에 의한 거래를 요식계약으로 의무화하는 것이 실체관계와 블록체인상의 기록을 가능한 한 일치시킬 수 있는 장치가 될 것이다. 부동산이 블록체인에서 거래의 대상이 되기 위해서는 하나의 부동산에 관한 물리적 현황과 물권적 특성을 블록체인 토큰상에 표시하는 스마트자산화가 이루어져야 한다. 또한 우리나라의 등기제도는 공신력이 인정되지 않기 때문에 부동산 거래의 위험은 당사자가 부담한다. 이러한 현행 부동산등기제도의 개선방안으로서 블록체인 기술의 적용을 검토할 수 있다. 부동산의 부실등기 위험을 제거하고 시간이 많이 소요되는 제3자의 검증 프로세스를 대체하는 분산원장의 잠재적 이점을 부동산등기제도에 적용함으로써 부동산등기의 신뢰성이 부여될 수 있다.

Abstract

In this article, we look at the characteristics of smart contracts using blockchain technology and consider legal issues when applying them to real estate transactions. Smart contracts are technologies created for the purpose of fulfilling contracts that are insulated from legal regulations through the virtual world. Recognition or decision-making, evaluation of resulting value, responsibility for third parties, etc. have a contact point of contract law. The issue related to smart contracts is that although a debt contract is established based on an algorithm, it is only that it is automatically fulfilled with a pre-entered code or as promised. Since the feature of smart contract is that the execution of the contract is automated, the focus of the dispute under the contract law is mainly on the establishment of the contract rather than the violation of the contract. In traditional contracts, offer and acceptance are not a problem even in the establishment of a smart contract, and if a smart contract is viewed as a contract, it can be understood as a key contract and a type of contract for the realization of intentions. If there is a reason for invalidation or cancellation in the process of establishing a smart contract, the question arises as to whether the legal principles of invalidation and cancellation under the Civil Act can be applied to smart contracts. From the point of view of smart contracts as contracts, the provisions of the Civil Act on the establishment of contracts are, in principle, applicable to smart contracts as well. Unlike general contracts that have binding force only when they meet the requirements for formation and validity of the contract, smart contracts are mechanically executed regardless of whether the contract is valid or invalid. Therefore, even if there is a violation of coercive laws or a defect in the expression of intention, it is not an obstacle to implementation, so it is very vulnerable to protection of the weak such as consumers. A legal alternative is needed for this. For the transfer of real estate ownership under the current civil law, sales contracts and registration are the elements. can be considered. The issue is how much the substantive law relationship related to land transactions can be expressed on the blockchain. In this case, making the transaction by the blockchain obligatory as a formal contract is a device that can match the entity relationship and the record on the blockchain as much as possible. will be In order for real estate to be the subject of transaction on the blockchain, smart assetization must be performed to display the physical status and property characteristics of a single real estate on a blockchain token. In addition, since Korea’s registration system does not have public confidence, the risks of real estate transactions are borne by the parties concerned. As a way to improve the current real estate registration system, the application of blockchain technology can be reviewed. Reliability of real estate registration can be granted by applying the potential advantages of the distributed ledger, which eliminates the risk of insolvent real estate registration and replaces the time-consuming third-party verification process, to the real estate registration system.

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