공공주택특별법상의 ‘우선 분양전환’ 제도에 대한 헌법적 고찰
Verfassungsrechtliche Betrachtung über die „vorzugsweise Verkaufsumwandlung“ gemäß dem Sondergesetz über den öffentlichen Wohnungsbau
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초록
부동산 가격의 폭등으로 인한 사회적 갈등이 심각한 대한민국에서 무주택 서민의 주거안정을 위해 제정된 「공공주택 특별법」의 의미와 비중은 매우 크다. 그러나 「공공주택 특별법」 자체의 의미와 비중과는 별도로 몇 개 조항들의 위헌성 문제는 심각하게 받아들이고, 확실하게 개선되어야 할 것이다. 이 논문에서는 「공공주택 특별법」 제50조 제1항 제1호 라목, 제50조 제4항, 부칙 제6조 제1항의 위헌성을 검토하였고, 각기 심각한 위헌적 요소를 내포하고 있음을 확인하였다. 「공공주택 특별법」 제50조 제1항 제1호 라목은 「공공주택 특별법」의 입법취지에 반하여 무주택 서민이 아닌 임차인에 대해서 ‘우선 분양전환’을 확대함으로써 법 체계상의 혼란을 야기하였으며, 제50조 제4항은 ‘우선 분양전환’이 되지 않은 물량에 대한 제3자 매각의 경우에 분양전환 가격 이하의 가격을 적용하도록 함으로써 역시 무주택 서민이 아닌 제3자에게 혜택이 돌아가게 만드는 역설적 결과를 야기하였다. 그리고 부칙 제6조 제1항은 이러한 문제가 있는 조항들이 소급적으로 적용되도록 함으로써 위헌성 문제를 더욱 확장시켰다. ‘목적이 수단을 정당화하지는 못한다’는 말이 널리 인정되고 있지만, 입법과정에서는 여전히 목적의 정당성을 앞세워 불합리한 수단을 도입하는 예들이 발생하고 있다. 공공주택 특별법」 제50조 제1항 제1호 라목, 제50조 제4항, 부칙 제6조 제1항의 문제도 목적의 정당성을 앞세우는 과정에서 잘못 도입된 것으로 볼 수 있으며, 이를 묵인할 경우에는 유사한 문제들이 더욱 많이 발생될 수 있다는 점에서 주의를 필요로 한다. 입법자는 공공임대주택의 문제를 임대사업자와 임차인의 진영 간 갈등으로 보고, 임차인의 편에 서서 이 문제에 접근함으로써 오히려 더 큰 문제를 야기해서는 안 될 것이다. 법은 어느 한쪽이 무조건 옳다는 전제에서 출발하지 않으며, 항시 균형과 조화를 전제로 양쪽의 요구를 합리적으로 조율⋅조정하여야 한다. 법이 지향하는 정의는 임차인의 편에 있는 것도, 임대사업자의 편에 있는 것도 아니기 때문이다.
Abstract
Die Bedeutung und das Gewicht des „Sondergesetzes über den öffentlichen Wohnungsbau“, das zur Stabilisierung des Wohnens einkommensschwacher Haushalte in Korea erlassen wurde, wo die sozialen Konflikte aufgrund steigender Immobilienpreise schwerwiegend sind, sind von großer Bedeutung. Trotzdem sollte die Frage der Verfassungswidrigkeit einiger Artikel ernst genommen und definitiv verbessert werden. In diesem Beitrag wurde die Verfassungsmäßigkeit von § 50 Absatz 1 Nr. 1, D, § 50 Absatz 4 und Zusatzklausel § 6 Absatz 1 des „Sondergesetzes über den öffentlichen Wohnungsbau“ überprüft und bestätigt, dass jeweils schwerwiegende verfassungswidrige Elemente. § 50 Absatz 1 Nr. 1 D des Sondergesetzes hat entgegen dem Gesetzeszweck zur Verwirrung im Rechtssystem geführte, indem es die „vorzugsweise Verkaufsumwandlung“ auf Mieter ausweitete, die keine obdachlosen Bürger sind. § 50 Absatz 4 hat Paradoxen ereignet, durch Anwendung eines Preises unterhalb des Verkaufsumrechnungspreises bei einem Verkauf der nicht in einen „vorzugsweise Verkauf“ umgewandelte Mietwohnungen an einen Dritten. Und Zusatzklausel § 6 Abs. 1 erweiterte die Frage der Verfassungswidrigkeit weiter, indem er eine rückwirkende Anwendung dieser problematischen Bestimmungen zuließ. Obwohl das Sprichwort „Der Zweck heiligt die Mittel nicht“ weithin akzeptiert ist, gibt es im Gesetzgebungsverfahren immer noch Fälle, in denen irrationale Mittel eingeführt werden, bei denen die Legitimität des Zwecks im Vordergrund steht. Auch die Probleme von § 50 Abs. 1 Nr. 1 D, § 50 Abs. 4 und Zusatzklausel § 6 Abs. 1 des Sondergesetzes könnten eingeführt worden sein, in der falschen Akzentierung der Legitimität des Zwecks. Es ist Vorsicht geboten, da ähnliche Probleme häufiger auftreten können, wenn es toleriert wird. Der Gesetzgeber sollte das Problem des öffentlichen Mietwohnungs nicht als Konflikt zwischen dem Lager des Vermieters und des Mieters sehen und dieses Thema von der Seite des Mieters angehen. Es könnten ein größeres Problem zu verursachen. Das Gesetz geht nicht von der Voraussetzung aus, dass eine Seite bedingungslos richtig ist, sondern muss die Forderungen beider Seiten immer unter der Prämisse von Gleichgewicht und Harmonie rational koordinieren und anpassen. Denn die Gerechtigkeit liegt weder auf Seiten des Mieters noch auf Seiten des Vermietgeschäfts.
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