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상업 젠트리피케이션 지수와 공실률에 대한 탐색적 분석 - 서울시 사례를 중심으로 -

An Exploratory Analysis of Commercial Gentrification Index and Vacancy Rate in Seoul, South Korea

이진희
한국부동산원 (Korea Real Estate Board)|2022.11|부동산분석 (Journal of Real Estate Analysis)|제8권 제3호|pp. 173-196|DOI https://doi.org/10.30902/jrea.2022.8.3.173

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공실률Vacancy rate상업 젠트리피케이션Commercial gentrification젠트리피케이션 지수Gentrification index

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최근 들어 젠트리피케이션 현상이 심각한 도시 문제로 대두되고 있다. 젠트리피케이션, 특히 상업 젠트리피케이션은 발생 여부를 파악하여 대응하기에 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 선행연구에서 개발한 방법을 활용하여 서울시를 대상으로 상업 젠트리피케이션 지수를 산정하였다. 다음으로 젠트리피케이션의 부정적 영향으로 공실이 증가하는가를 탐색적으로 확인하였다. 분석 단위는 블록이며 시간적 범위는 2015년부터 2021년이다. 지수 적용 결과, 서울시 전체에서 젠트리피케이션 문제가 가장 심각하였던 시기는 2018년이었던 것으로 나타났다. 이후 2019년 젠트리피케이션이 완화되었다가 2020년 이후 코로나19의 영향으로 지역이 급격히 쇠퇴한 것으로 확인되었다. 하지만 개별 자치구 별로 진단하였을 경우 각자 다른 모습을 보였다. 노원구와 같이 주거기능이 강한 지역은 젠트리피케이션이 거의 진행되지 않은 반면, 마포구나 광진구 등 강북 지역 일부는 분석 기간 동안 젠트리피케이션이 심화되었다. 강북과 강남이 젠트리피케이션 현상에 있어 각자 다른 결과를 보여 지역의 불균형적인 활성화의 근거가 되었다. 이와 함께 젠트리피케이션 진단 결과와 공실률을 비교하여 둘 사이에 눈에 띄는 상관관계는 파악되지 않는 대신, 오히려 젠트리피케이션이 진행되면서 공실률이 다소 감소하는 사례를 확인하였다. 해당 연구 결과는 젠트리피케이션을 정량적으로 파악하고, 부정적 결과로서 공실률과의 관계를 살펴보고자 한 시도로, 추후 정책적 대응의 객관적 근거로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

Abstract

Commercial gentrification has been recognized as a serious urban issue nowadays. It is extremely hard to figure out and response the phenomenon in Korea. Therefore, this paper aimed to use a version developed by previous researches and set the commercial gentrification index based on Seoul. Then the increase in vacancy rate caused by negative effect of the gentrification was identified. A block was an unit of analysis and the time range was from 2015 to 2021. As a result, Seoul suffered the most serious gentrification in 2018. It eased in 2019 but has been much worse due to the COVID-19 pandemic since 2020. However, each autonomous district showed different patterns throughout the period. Some districts mainly functioned as a dwelling zone including Nowon-gu showed little gentrification, while others such as Mapo and Gwang-jin did an opposite case. Gangbuk (districts in the north of Han River) and Gangnam (districts in the south of Han River) gave opposite cases respectively, which resulted in unbalanced revitalization. In light of the comparison between the results of gentrification and the vacancy rates, there was not any significant interrelations, while higher gentrification index resulted in lower vacancy rate. This paper tried to figure out gentrification quantitatively and know any relation between gentrification index and vacancy rate and was expected to used for objective grounds of further measures.

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