일본의 자기차지권이 우리 법에 주는 시사점
Self-leasehold in the Act on Land and Building Leases of Japan and the Necessity of Its Adoption in Korea
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초록
토지소유자가 그 토지 위에 건물을 소유하는 경우에 제3자가 건물을 매수하여 소유권을 취득하였다면 그 제3자는 건물의 소유를 위해서 토지에 대한 사용권을 갖고 있어야 한다. 토지소유자는 건물의 매수인에게 지상권이나 임차권을 설정해 줄 수도 있고, 당사자 사이에 토지의 사용에 대한 약정을 하지 않더라도 건물의 매수인은 건물의 소유를 위해서 관습상 법정지상권을 취득할 수도 있다. 그런데 토지소유자가 건물 전부를 매도하는 것이 아니라 건물의 지분을 제3자에게 매도하는 경우도 있다. 이 경우에 건물의 지분의 매수인은 토지에 대한 권리를 갖고 있어야 하는데, 토지소유자는 건물의 지분의 매수인에게 지상권이나 임차권을 설정해 줄 수는 없다. 만약 지상권이나 임차권을 설정해 준다면 건물지분의 매수인은 토지에 대한 사용권을 확보하게 되지만, 오히려 토지소유자는 자신의 건물지분의 소유를 위해서 토지에 대한 사용권을 확보하지 못하게 된다. 토지에 지상권이나 임차권이 설정되면 그 기간 동안 소유자의 토지에 대한 사용권은 제한되기 때문이다. 그렇다고 해서 건물지분의 매수인과 토지소유자가 공동으로 지상권이나 임차권을 취득할 수도 없다. 자신이 소유하는 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 취득할 수는 없기 때문이다. 이러한 문제는 토지소유자가 그 토지 위에 집합건물을 소유하고 있다가 전유부분의 일부를 제3자에게 양도하는 경우에도 발생한다. 이 경우에 토지소유자는 전유부분의 매수인이 토지에 대한 사용권을 확보하도록 해주어야 하는데, 일부 전유부분의 구분소유자만을 위해서 토지에 지상권이나 임차권을 설정해 줄 수도 없고, 그렇다고 혼동의 법리를 고려한다면 자신을 포함한 모든 구분소유자와 토지에 대한 지상권이나 임차권을 공유할 수도 없다. 일본의 차지차가법 제15조는 이러한 문제를 해결하기 위해서 자기차지권을 인정하고 있다. 따라서 토지소유자가 그 토지 위의 건물의 지분을 매도하거나, 집합건물의 전유부분의 일부를 매도하는 경우에 토지소유자는 건물의 지분이나 전유부분의 매수인과 함께 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 설정할 수 있다. 일본의 자기차지권은 혼동의 법리에 의해서 자신이 소유하는 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 준공유할 수 없다는 점을 고려하여 인정된 권리이다. 우리나라에서도 일본의 자기차지권 제도를 도입할 필요가 있다. 특히 토지임대부분양주택과 같이 토지소유자가 토지의 소유권을 보유하면서 전유부분만을 분양하는 경우에 자기차지권을 인정할 필요성이 발생한다. 자기차지권제도를 통해서 토지소유자를 포함하는 수인의 구분소유자가 대지에 대해서 하나의 사용권을 가질 수 있게 되어 이를 대지권으로 등기할 수도 있고, 서로 다른 대지에 대한 사용권을 갖고 있기 때문에 발생하는 문제점들을 예방할 수도 있다.
Abstract
When the land owner owns the building thereupon and sells the building separately from the land, the purchaser should arrange the right to occupy the land for the existence of the building. The seller and the purchaser of the building can make a contract for superficies or a leasehold to the site of the building. Even in the absence of such a contract, laws and the case law sometimes allows the purchaser the right to occupy the site of the building. However, when the building owner sells not the entire building but the shares of the building, there is no way to allow the purchaser of the building the right to occupy the site of the building. If the purchaser of the shares of the building is granted the superficies or the leasehold to the site, the other co-owner of the building – the land owner – has no right to the site because his ownership to the site is restricted by the superficies or the leasehold. The owner of the land is not allowed to have the superficies or leasehold of the site which he owns because of the principle of merger, so the land owner can not share the superficies or the leasehold to the site of the building with the purchaser of the shares of the building. The problem of the right to the site of the building can happen in case the land owner owns the condominium thereupon and the parts of units of condominium are sold. The new unit owner should have a right to occupy the site of the condominium. However the new unit owner alone can not have the superficies or the leasehold to the site of the condominium considering the land owner’s right to occupy the site which is restricted by the superficies or the leasehold, and all the unit owners can not share the superficies or the leasehold to the site because the land owner can not be the co-owner of the superficies or the leasehold of the site which he owns. To solve this problem of the right to occupy the site of the building, the japanese “Act on Land and Building Leases” has the rules allowing the land owner to make a contract for superficies or the leasehold over his own land with other purchasers of the unit of condominium or the shares of the building. These rules make the exception to the principle of merge, and enable the land owner to sell the shares of the building or the units of the condominium reserving the ownership of the land. In Korea these rules need to be adopted.
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