가등기담보 등에 관한 법률을 위반하여 적법한 청산절차를 거치지 않고 이루어진 담보가등기에 기한 본등기의 효력 - 대법원 2021. 10. 28. 선고 2016다248325 판결 -
Effectiveness of Registration of Transfer of Ownership without going through the Liquidation Procedure under the Registered Security Act - Review on the Supreme Court Decision 2016Da248325delivered on October 28, 2021 -
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초록
대상판결은 ‘가등기담보법’ 제3조, 제4조를 위반하여 적법한 청산절차를 거치지 아니한 채 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효라는 종래 판례의 입장을 전제로, 여기에 양도담보에 관한 가등기담보법 제11조의 적용을 인정한 최초의 판결이다. 나아가 청산절차를 위반하여 이루어진 무효인 본등기에 터잡아 선의의 제3자가 담보목적부동산의 소유권을 취득하면, 가등기담보법 제11조 본문에 따라 채무자 등은 더 이상 채권자를 상대로 본등기의 말소를 청구할 수 없게 되고, 이 경우 그 반사적 효과로서 무효인 채권자 명의의 본등기는 그 등기를 마친 시점으로 소급하여 확정적으로 유효하게 되고, 채권자의 가등기담보권은 소멸한다고 한다. 그러나 가등기담보법에 따른 청산절차를 거치지 아니한 채 담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기에 대하여 동법 제11조를 적용할 수 있는지에 대해서는 그 근거와 입론의 타당성에 의문이 있다. 더욱이 대상판결은 위와 같은 법리를 무효인 본등기가 마쳐진 담보목적부동산에 관하여 진행된 경매절차에서 매수인이 본등기가 무효인 사실을 알지 못한 채 담보목적부동산을 매수한 경우에도 적용된다고 하였는바, 이는 경매의 효력에 관한 종래의 판례나 법리와도 충돌한다. 가등기담보법 제11조는 양도담보 목적으로 채권자 명의의 소유권이전등기가 유효하게 마쳐진 경우에 이를 기초로 선의의 제3자가 소유권이전등기를 마친 경우에 관한 규정이다. 따라서 이 규정을 담보목적 가등기에 기하여 ‘청산절차를 거치지 않은 채’ 본등기가 마쳐지고 이를 토대로 제3자가 소유권이전등기를 마친 경우에 적용하는 것은 타당하지 않다. 가등기담보법 제11조가 가등기담보에 적용되지 않는다고 보면, 대상판결의 사안에서 청산절차를 거치지 않고 마쳐진 가등기담보권자 명의의 본등기는 무효이고, 이 본등기를 기초로 즉 담보목적부동산이 가등기담보권자의 소유임을 전제로 진행된 이 사건 경매절차도 무효이며, 경매의 매수인은 그가 선의이더라도 부동산의 소유권을 취득할 수 없다. 매수인 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 말소되어야 하고, 매수인이 납부한 매각대금은 이를 배당받은 채권자가 반환하여야 하며, 소유권이전등기 말소의무와 배당금반환의무는 동시이행관계에 있다. 그리고 채무자는 무효인 담보가등기권리자 명의의 본등기에 대하여 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 말소를 청구할 수 있다. 가등기담보권자는 담보목적 부동산의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로, 가등기담보권의 실행으로 피담보채권이 변제되었다고 볼 수 없다. 채권자의 가등기담보권은 유효하게 존속하고 있으므로 가등기담보법 제3조, 제4조에 따른 청산절차를 거쳐 담보목적 부동산의 소유권을 취득하거나(귀속정산), 경매를 신청하여 변제를 받을 수 있다(경매에 의한 실행).
Abstract
The case is as follows. After the provisional registration of the ownership transfer in the name of creditor for the real estate, Creditor has completed the registration without going through the liquidation procedure. The real estate was acquired by a third party through an compulsory auction. The Supreme Court decided that the registration of the ownership would be retroactively effective due to the acquisition of ownership by a third party, based on Article 11 of the Provisional Security Act, so that the right of Creditor to the provisional registration for security has lapsed. Article 11 of the Registered Security Act is a regulation on transfer security. Therefore, it is not reasonable to apply this regulation to the case where the main registration is completed without going through the liquidation procedure in the provisional registration security. Given that Article 11 of the Provisional Registration Security Act does not apply to provisional registration security, Registration in the name of a provisional secured creditor that has been completed without going through the liquidation procedure is invalid; The auction procedure conducted on the premise that the real estate is owned by a provisional secured creditor is also invalid. The purchaser of the auction cannot acquire ownership of the real estate. The purchaser must cancel the registration of transfer of ownership, In return, the creditor must return the dividend to the purchaser. The debtor may request cancellation of the registration of the name of the provisional secured creditor as a claim for exclusion of obstruction based on ownership. The claims of the provisional secured creditor have not been repaid. The provisional security right remains valid. A provisional secured creditor may acquire the ownership of the real estate subject to collateral through liquidation procedures. He may also apply for an auction and receive reimbursement (execution by auction).
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